05-07-2022
Beste (ver)bouwer,
BouwRegister stelt je graag, aan de hand van eigen berichtgeving en verwijzing naar enkele interessante artikels in de media, op de hoogte van recente bouwinfo.
In deze nieuwsbrief volgende onderwerpen :
- Vastgoedprijzen, groene eigen energie aan 6%, energiebesparend lenen en een nieuw criterium bij sociale woningen meer info
- Renovatieplicht voor woongebouwen vanaf 1 januari 2023 meer weten
- Wordt nieuwbouw onbetaalbaar en hoeveel kost dat nu? meer weten
VASTGOEDPRIJZEN, GROENE EIGEN ENERGIE AAN 6% BTW, ENERGIEBESPAREND LENEN EN NIEUW CRITERIUM BIJ SOCIALE WONINGEN
Vlak voor de vakantie en het bouwverlof zet BouwRegister nog enkele losse nieuwsfeiten op een rijtje:
Vastgoedprijzen zaten ook in eerste kwartaal 2022 in de lift.
De vastgoedprijzen schoten ook in het eerste kwartaal van dit jaar verder de hoogte in. De mediaanprijs voor een gesloten of halfopen bebouwing steeg ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2021 met 13,3 procent tot 255.000 euro. Voor een open bebouwing gaat het om een stijging met 9,4 procent, appartementen werden 7,1 procent duurder. Dat blijkt uit een publicatie van het statistiekbureau Statbel.
Wie de huizenmarkt opgaat, merkt het aan zijn of haar portefeuille. Ook in het eerste kwartaal van 2022 bleven de vastgoedprijzen stijgen. Voor een huis in gesloten of halfopen bebouwing steeg de mediaanprijs naar 255.000 euro. Wie een open bebouwing koopt, moet gemiddeld 360.000 euro opzij leggen. Een appartement klokte af op 225.000 euro.
Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bleek andermaal het duurst, met een stijging van liefst 28,9 procent voor een open bebouwing. Daarvoor moet een potentiële koper nu al 1,225 miljoen ophoesten. De mediaanprijs voor een gesloten of halfopen bebouwing steeg met 15,1 procent tot 495.000 euro. In Vlaanderen kost een gesloten of halfopen bebouwing 280.000 euro (+7,7 procent), een open bebouwing 395.000 euro (+8,2 procent). Wallonië blijft het goedkoopst met 169.000 euro (+6,3 procent) voor een gesloten of halfopen bebouwing en 285.000 euro (+9,6 procent) voor een open bebouwing.
Bron: Belga & Trends Money Talk
Zonnepanelen, warmtepompen en zonneboilers ook aan 6% bij sleutel-op-de-deur.
Met het KB van 27 maart 2022 verlaagde de regering tijdelijk het btw-tarief naar 6% voor de levering en installatie van zonnepanelen, warmtepompen en zonneboilers bij woningen van minder dan 10 jaar oud. Dankzij aanhoudend lobbywerk van Bouwunie kunnen nu ook sleutel-op-de-deur-bedrijven, die via een aannemingsovereenkomst bouwen, de installatie van warmtepompen, zonneboilers en zonnepanelen in nieuwe woningen factureren aan 6% btw. De fiscus nam dit expliciet op in de laatste versie van de circulaire. Dit is zowel het geval indien de koper rechtstreeks met de installateur van de zonnepanelen en warmtepomp een overeenkomst sluit als wanneer deze installateur in onder aanneming werkt voor de bouwpromotor en de bouwpromotor de installatie aan de klant door factureert. De maatregel is van toepassing vanaf 01.04.2022 tot en met 31.12.2023. Verkopen op plan betreft de levering van een woning aan de klant, geen levering en installatie van bepaalde installaties. Hierdoor blijft bij een verkoop op plan het normale tarief van 21% van toepassing.
Bron: BOUWUNIE
Inflatie huizenprijzen koelt niet verder af.
De huizenprijzen in België lagen in het eerste kwartaal gemiddeld 6,4 procent hoger dan een jaar eerder. Daarmee trekt de inflatie van de huizenprijzen weer licht aan, na een daling eind vorig jaar. Dat blijkt uit een publicatie van het statistiekbureau Statbel.
De huizenprijzen gingen het snelst omhoog op jaarbasis in het derde kwartaal van vorig jaar (8,2 procent), waarna de inflatie vertraagde tot 6 procent in de laatste drie maanden van 2021. Maar die afkoeling zette zich begin dit jaar dus niet door: de inflatie van de huizenprijzen trok weer wat aan, tot 6,4 procent. Ze ligt hoger voor de aankoop van bestaande woningen (+6,7 procent) dan voor de aankoop van nieuwe woningen (+5,1 procent).
De gemiddelde inflatie van de vier laatste kwartalen bedraagt 7 procent. Op basis van voorlopige cijfers lijkt het er wel op dat de huizenprijzen in de buurlanden nog sneller stijgen dan in België.
Bron: Belga & Trends Money Talk
Prijs van appartement op zeedijk fors gestegen.
Vastgoed kopen aan de kust blijft populair. Het aantal transacties steeg vorig jaar met 13,4 procent ten opzichte van 2020. Daarbij stegen de prijzen van appartementen fel, vooral die op de zeedijk. Een dijkappartement kostte in 2021 gemiddeld maar liefst 365.956 euro (+13,6 procent). Dat blijkt uit de nieuwe kustbarometer van de Belgische notarissen. Vakantie in eigen land is steeds meer een trend en veel kopers beschouwen een aankoop aan zee als een veilige investering.
De gemiddelde prijs voor een appartement aan de kust klokte in 2021 af op 302.225 euro, een stijging van 7,5 procent ten opzichte van 2020. De gemiddeld prijs van een appartement aan de zeedijk steeg in 2021 met maar liefst 13,6 procent tot 365.956 euro.
Bron: Belga
Capaciteitstarief uitgesteld tot 2023.
De Vlaamse energieregulator VREG stelt de invoering van het capaciteitstarief nog eens uit, met een half jaar tot begin 2023.
Het uitstel komt niet als een verrassing. Eerder had de VREG gezegd uitstel in overweging te nemen, nadat zowel netbeheerder FLUVIUS als de federatie van energiebedrijven FEBEG daar om hadden gevraagd. Ook Vlaams minister van Energie Zuhal Demir (N-VA) had al aangestuurd op uitstel.
Het capaciteitstarief berekent de kosten voor het gebruik van het elektriciteitsnet op een andere manier. De nettarieven zouden in de toekomst niet meer volledig berekend worden op basis van de afgenomen hoeveelheid elektriciteit, maar wel grotendeels op basis van het piekverbruik.
Maar het capaciteitstarief ligt politiek gevoelig, zeker in tijden van hoge energieprijzen. Voor sommige afnemers - in het bijzonder kleine gebruikers - zou de jaarfactuur immers kunnen toenemen.
Bron: Belga
Een energiebesparende renovatie dient financieel te worden vergemakkelijkt.
Bij de zoektocht naar een woning beseffen kandidaat-kopers te weinig wat de vereiste energetische ingrepen kosten. Wie een woning aankoopt, besteedt het ontleende krediet vaak volledig om de aankoop van het goed te financieren.
De Nationale Bank vindt dat in de bouw dat energie-efficiëntie van vastgoed zwaarder dient door te wegen bij een hypothecair krediet. Een koper van een energieverslindende woning doet er goed aan om voldoende middelen over te houden voor een energierenovatie. Vanaf volgend jaar is een renovatie binnen de vijf jaar na aankoop verplicht, als de beste bescherming tegen oplopende energieprijzen. De Nationale Bank beklemtoont dat de banken systematisch de energie-efficiëntie van het vastgoed in hun hypothecaire portefeuille dienen in kaart te brengen. Vandaag vragen banken al het energieprestatiecertificaat (EPC) op bij een woonkrediet. De volgende stap is dat de banken ook de middelen of de kredietcapaciteit van de kandidaat-kopers in rekening brengen om binnen de vijf jaar de nodige energetische werken uit te voeren.
Het wordt dan even noodzakelijk de financiering van een energetische renovatie te vergemakkelijken en de ontleningscapaciteit van de kopers uit te breiden. Gedacht wordt aan een systeem van ‘groene rentevoeten’, zoals Europa trouwens hiervoor ‘verlaagde rentevoeten’ aanbeveelt. Om te vermijden dat een energetische renovatie zorgt voor een verhoging van de onroerende voorheffing vragen beroepsorganisaties in de bouw ook dat het KI (kadastraal inkomen) niet wordt opgetrokken na een energetische renovatie.
Kandidaat-kopers worden minder tuk op slecht geïsoleerde woningen omdat je na de aankoop van zo’n woning nog tegen een berg kosten aankijkt.
Investeren in extra isolatie, betere beglazing, nieuwe verwarming… reken hiervoor op een investering van al gauw 50.000 à 80.000 euro. Een bedrag dat de komende jaren mogelijks nog verder kan oplopen door de stijgende prijzen van bouwmaterialen.
Wat met starters?
Als de banken de komende jaren ook vanuit het oogpunt van energiezuinigheid woningen beginnen te kijken, zullen kandidaat-kopers gemakkelijker een krediet krijgen voor een woning die voldoet aan de toekomstige normen. Als je een woning wil kopen die daar niet aan voldoet, zal je kredietdossier minder snel goedgekeurd krijgen en dat zal ongetwijfeld een negatieve invloed hebben op de waarde van woningen die een slechte energiescore hebben.
Voor jonge mensen zal het een stuk moeilijker worden om een energiezuinige woning te kopen.
Bedrag op spaarrekening wordt criterium bij toekenning sociale woningen.
Momenteel kijken sociale huisvestingsmaatschappijen alleen naar iemands inkomen om te bepalen of hij of zij op de wachtlijst voor een sociale woning kan terechtkomen. Maar in 2024 wordt er ook een zogenaamde 'middelentoets' ingevoerd, waarbij gekeken wordt naar hoeveel spaargeld een kandidaat-huurder heeft. Concreet zal iemand die een klein jaarinkomen bij elkaar gespaard heeft (25.850 euro in het geval van een alleenstaande zonder kinderen, 43.107 euro voor een gezin met twee kinderen) in de toekomst geen recht meer hebben op een sociale woning.
Een kandidaat-sociale huurder die zich inschrijft op een wachtlijst voor een sociale woning, zal op eer moeten verklaren hoeveel er op zijn bankrekeningen staat. Het gaat om de saldi van bank- en spaarrekeningen in binnen- en buitenland, en om beleggingsrekeningen. Bij de toewijzing van een sociale woning zullen de kandidaat-huurders uittreksels ter staving van de beschikbare middelen moeten voorleggen. Op basis van die stukken zal de woonmaatschappij dan verder onderzoek kunnen voeren als blijkt dat de realiteit niet strookt met wat aangegeven is. De regeling zal alleen gelden voor wie nu nog geen sociale woning heeft.
De ‘spaarvoorwaarde’ krijgt bijzonder veel kritiek om diverse redenen. Wat bijvoorbeeld met een op pensioenleeftijd uitgekeerd zuurverdiend pensioensparen?
Forse vertragingen voor wie een oplaadpunt voor z'n elektrische auto wil.
Installateurs van laadpalen voor elektrische wagens vrezen nog zeker tot eind 2023 forse vertragingen. Momenteel zijn er te weinig onderdelen voor laadpalen. Bovendien zullen vele elektrische auto's, waarvan de bouw ook vertraging opliep, volgend jaar wellicht samen worden geleverd. De vraag naar laadpalen zal dus fors toenemen. De laadpalensector verwacht dan ook extra lange wachttijden.
BouwRegister informeert kopers en (ver)bouwers 14-daags met een nieuwsbrief over de meest recente bouwinfo.
RENOVATIEPLICHT VOOR WOONGEBOUWEN VANAF 1 JANUARI 2023
Renovatieverplichting voor woongebouwen
De renovatieverplichting voor woongebouwen start op 1 januari 2023 en zal stapsgewijs worden aangescherpt. Voor alle woongebouwen geldt vanaf 2023 een minimum EPC-label, te behalen binnen de 5 jaar na overdracht. Wie vanaf 2023 de nieuwe eigenaar, opstalhouder of erfpachter wordt van een woning of appartement met een slecht EPC-label, moet die binnen de 5 jaar energetisch renoveren tot label D (of beter).
Label D is een tussenstap. Stapsgewijs zal het te behalen labelniveau worden aangescherpt tot label A, om de noodzakelijke renovatiegolf en de transitie naar duurzamere verwarmingstechnologieën een grote impuls te geven. De Vlaamse Regering legt daarom ook een lange termijn pad vast tot 2050. Zo kan een nieuwe eigenaar toekomstgericht renoveren, dus beter renoveren dan wat op het moment van de aankoop wettelijk verplicht is.
De Vlaamse Regering voorziet bovendien aantrekkelijke financiële ondersteuningsmaatregelen (renteloos renovatiekrediet, energielening+, EPC-labelpremie) om de eigenaars te motiveren onmiddellijk tot een beter label dan de bovengrens (label D) te renoveren.
De renovatieverplichting geldt enkel bij een notariële overdracht in volle eigendom, het vestigen van een opstalrecht of het vestigen van een erfpacht. Voor alle andere vormen van overdracht, zoals overdracht van aandelen of erving, is de renovatieverplichting niet van toepassing.
Van label D naar label A voor eengezinswoningen
Afwijkend lange termijn pad voor appartementen
De grondige renovatie van appartementsgebouwen is een uitdagende opdracht, omdat het renoveren technisch gezien complexer is, er meerdere eigenaars samen tot een beslissing moeten komen en er gezamenlijke financiering moet opgebouwd worden. Voor deze gebouwen is meer tijd nodig om renovaties grondig voor te bereiden en te financieren.
Voor appartementen wordt daarom pas verstrengd tot label B voor aankopen vanaf 2040 (in plaats van 2035 bij eengezinswoningen), en tot label A voor aankopen vanaf 2045 (in plaats van 2040 bij eengezinswoningen).
Bron: 30 juni 2022 De EPC-nieuwsbrief informeert de energiedeskundigen, lokale besturen, notarissen, makelaars, gebouwbeheerders, opleidingsinstellingen, architecten en burgers over de EPC-regelgeving, …
WORDT NIEUWBOUW ONBETAALBAAR EN HOEVEEL KOST DAT NU?
Enkele indicatieve cijfers.
De prijzen van nieuwbouw zijn in de laatste 2 decennia met 20% duurder geworden dan andere uitgaven. Vooral de jongste jaren door nieuwe verplichtingen voor ventilatie, isolatie en hernieuwbare energie. De gemiddelde kostprijs per vierkante meter verhoogde de laatste jaren tot 1300 euro per vierkante meter. Dit is onder andere te wijten aan de kleinere bouwoppervlakten, waarbij de kosten van keuken en badkamer zwaarder doorwegen in de totale bouw.
Wie zijn spaargeld wil laten renderen verkiest vastgoed boven spaarboekjes, obligaties of aandelen. Zij komen dan samen op dezelfde markt waar (jonge) gezinnen momenteel aan stijgende tarieven een hypotheeklening willen afsluiten. Dit alles samen leidt tot een grote vraag naar nieuwbouwwoningen, met een beperkt aantal bouwpercelen en waarbij bouwondernemingen (met een algemeen tekort aan geschikt personeel) niet kunnen volgen en de prijzen nog extra stijgen. Hogere bouwprijzen maken de kostprijs van een woning niet noodzakelijk duurder, wel dat er minder en kleiner gebouwd wordt. Kenners schatten dat passief bouwen de prijs van nieuwbouw met zeker een vijfde heeft opgedreven. Nieuwbouw is duur!
De prijsstijging van nieuwbouwwoningen is grotendeels te wijten aan de duurdere bouwgronden. We zien dat die prijs van gronden in de voorbije 20 jaar sterker is gegroeid dan de prijs van bestaande woningen en ook veel sterker dan de inflatie (de algemene levensduurte). Nieuwbouw is vooral appartementsbouw, waarbij de grondprijs minder zwaar weegt. Toch geven vele gezinnen nog de voorkeur aan een rijwoning in plaats van een appartement. Twintig jaar geleden was slechts een op de drie aangeboden woningen een appartement. Vandaag is dit omgekeerd. In 1990 was een nieuw appartement gemiddeld 120 vierkante meter groot, vorig jaar was dat 50 vierkante meter minder. Maar minder oppervlakte betekent daarom niet minder woonkwaliteit. Die woningen zijn veel beter ingericht, bieden een optimaal gevoel van ruimte, en hebben meer groen en gemeenschappelijke voorzieningen. Kleiner bouwen doet de grondkost zakken, maar dat kan je natuurlijk niet tot in het oneindige toepassen. Er zijn minimumnormen, maar die trend zal zich in de komende 5 jaar wel verderzetten.
Nieuwbouw wordt meer en meer een luxegoed, zeker alleenstaande nieuwe woningen worden onbetaalbaar voor een gemiddeld inkomen waarvan de doelstelling verschuift naar een goed ingerichte (gerenoveerde) rijwoning. Door de tot voor kort extreem lage rentes kwam het ‘probleem’ minder hard aan. Maar … wat als de rente blijft stijgen? Verwacht wordt dat de volgende jaren de bouwnormen nog strenger worden, de bouwkosten nog toenemen en door het invoeren van een bouwshift ook de prijs van bouwgronden zal stijgen. Een belangrijk gevolg, zo denken bevraagde vastgoedprofessionals, is dat er almaar minder mensen eigenaar zullen zijn van hun eigen huis.
Hoeveel kost dat nu eigenlijk, bouwen als u van nul begint?
Is een klassieke alleenstaande nieuwbouwwoning met tuintje nog betaalbaar?
We rekenen het even na op basis van indicaties van notarissen, architecten en bouwondernemers. Met voorzichtige schattingen en afgeronde bedragen. Dus indicatief!
De bouwgrond
Voor de prijs van bouwgronden telt in de eerste plaats de locatie. Zo kost een bouwgrond in Vlaanderen al snel 150.000 euro, maar met sterke provinciale verschillen. In Vlaams-Brabant zijn bouwgronden het duurste met gemiddeld 180.000 euro. In Limburg betaal je gemiddeld 110.000 euro. Een grond in Brussel kost al snel 200.000 euro en in Wallonië betaal je maar 90.000 euro.
Een bouwgrond maakt dus een belangrijk deel uit van de totale kost van een nieuwbouwproject.
Hierbij merken we nog op dat die grondprijs de voorbije jaren nog bleef stijgen. Deels is dat een kwestie van schaarste, maar ook de vraag naar koopwoningen is de voorbije jaren gestegen en dan volgt de prijs van de bouwgronden. Een en ander heeft dan weer te maken met de koopkracht en de rente. De inkomens van gezinnen zijn omhoog gegaan, onder meer omdat er meer tweeverdieners zijn dan vroeger. En de interestvoeten bij hypotheekleningen lagen de afgelopen jaren bijzonder laag. Als je minder moet afbetalen, kan je een hoger budget voor je woning voorzien. Zo gingen de woningprijzen de hoogte in en stegen de prijzen voor bouwgronden mee.
Registratierechten en notariskosten
De website ‘notaris.be’, biedt een rekenmodule aan die een goede indicatie geeft van de bijkomende kosten bij aankoop van een bouwperceel. Uiteraard kunnen die kosten wat verschillen van het dossier en de nodige opzoekingen. Voor een veilig budgetcijfer mag je rekenen op in totaal 20.000 euro registratie en notariskosten..
Het bouwbudget
We baseren ons op een doorsnee woning, die volledig aan de nieuwe energie- en milieunormen voldoet met een bewoonbare oppervlakte van 200 m². Dat omvat een inkom, wc, berging, woonkamer, keuken, 2 slaapkamers en badkamer. Voorzien van een (nu nog) condenserende gaswandketel , een gestuurd ventilatiesysteem, goede isolatie en aandacht voor luchtdichtheid en zonnepanelen die voldoende aan energie leveren (geen batterij).
In totaal wordt de bouwkost van zo'n huis geschat op 1.750 euro per m². De totale bouwkost komt dan naargelang afwerking tussen 330.000 euro en 360.000 euro (btw verrekend) te liggen.
De architect
De architect werkt volgens de aanbevolen tarieven, vaak 10% van de bouw. Volgens ons voorbeeld van bouwproject moeten we dan rekenen op 35.000 euro.
Voor die som staat de architect ook in voor de volledige controle van de bouw, tot de volledige afwerking en draagt ook zorg voor extra simulatiestudies om te bepalen of de verplichte energie en isolatienormen gehaald worden.
Extra's
Wie een huis bouwt, moet ook rekening houden met een aantal bijkomende kosten. Bijvoorbeeld: reken nog eens 500 euro voor een grondsondering, 500 euro voor een verslag over de ventilatie, 500 euro voor de meting van de luchtdichtheid en 1.000 euro voor een EPB-studie.
De veiligheidscoördinatie van de werf kost zowat 1.000 euro.
De aansluiting van alle mogelijke nutsvoorzieningen zal, afhankelijk van de locatie, 2.500 à 4000 euro kosten. De aansluiting op de riolering nog eens 1.500 tot 2.500 euro. En reken nog eens tot 1.000 euro voor de keuring van de elektriciteit, het sanitair en de riolering. In totaal zijn die extra's dus goed voor zowat 10.000 euro.
En de totale kostprijs is…
Voor een bescheiden grond en een afgewerkte nieuwbouwwoning met een oppervlakte van 200 m² kom je uit op een geraamde kostprijs van 550.000 euro tot 600.000 euro. Dit cijfer is natuurlijk puur indicatief. Heel belangrijk is dat die som bijzonder afhankelijk is van de locatie, de omvang en vorm van de woning en de afwerking. Wie bijvoorbeeld al een bouwgrond heeft, kan enorm veel geld besparen. Wie zich geroepen voelt, kan de bouwkost drukken door veel zelf te doen. Deze berekening laat ook alle voordeligere sleutel-op-de-deurprojecten en nieuwe wooninitiatieven buiten beschouwing.
BouwRegister informeert kopers en (ver)bouwers 14-daags met een nieuwsbrief over de meest recente bouwinfo.
