15-01-2022
Beste (ver)bouwer,
BouwRegister stelt je graag, aan de hand van eigen berichtgeving en verwijzing naar enkele interessante artikels in de media, op de hoogte van recente bouwinfo.
HOE HOUDEN WE ONZE ENERGIE BETAALBAAR EN BLIJVEN WE ONS COMFORTABEL VERWARMEN?
Over energieprijzen en betaalbare verwarming.
Enkele bedenkingen, adviezen en vuistregeltjes.
Afstap van fossiele brandstoffen
In nieuwbouwwoningen zijn verwarmingsinstallaties op stookolie sinds 1 januari verboden en vanaf 2023 geldt dat verbod ook voor gasinstallaties. Wie vanaf juli 2022 voor een nieuwbouw nog voor een gasaansluiting kiest, zal voor de aansluiting op het aardgasnet de aansluitingskosten moeten betalen, een meerprijs van zowat 1.000 euro. Een verbod op nieuwe gasaansluitingen geldt al in grote appartementsgebouwen en grote verkavelingen, tenzij aardgas daar enkel dient om bij te springen bij collectieve installaties op hernieuwbare energie. Als overgangsmaatregel kunt u in een nieuwbouwwoning tot 2026 ook nog opteren voor een hybride warmtepomp - een combinatie van een gasketel en een warmtepomp.
Hoge prijzen voor gas en elektriciteit.
Vorig najaar werd ons verteld dat dit een fikse stijging betrof en de prijzen na de winter wel terug zouden zakken. Maar net voor het einde jaar gaf de CREG te kennen dat die daling niet zo zeker zou zijn. Het is niet voorspelbaar wat de energieprijzen zullen doen maar als je kijkt naar de termijnmarkten van elektriciteit en gas zullen de prijzen in 2022 hoog blijven. Volgens experten zou je het ook kunnen omdraaien en stellen dat we de voorbije jaren verwend geweest zijn met lage energieprijzen. Maar ondertussen zitten we wel met enorme sociaal problematische verhogingen en torenhoge facturen.
Lagere thermostaat
Om te besparen, draaien heel wat gezinnen de thermostaat flink naar beneden tijdens de nacht.
Maar door een goede isolatie en vernieuwde technologieën hoeft dat niet altijd. In woningen die goed geïsoleerd zijn en vloerverwarming hebben, is het weinig zinvol de thermostaat 's nachts naar beneden te draaien. De temperatuur in een ruimte met vloerverwarming stijgt gemiddeld slechts één graad per uur. Het zal dus te lang duren en te kostelijk zijn om de woning de volgende ochtend weer op te warmen.
Met klassieke radiatoren kan je de temperatuur 's nachts wel verlagen. Radiatoren warmen een ruimte heel snel opnieuw op met een beperkt energieverbruik.
Ook de isolatie, enkele beglazing, slecht sluitende ramen en deuren of een niet geïsoleerd oud dak spelen een rol. Bij deze minpunten is het beter de thermostaat lager te draaien. Daarnaast is een lagere nachttemperatuur ook rendabeler bij een alleenstaande woning dan bij een rijwoning of appartement. Maar 16 graden nachttemperatuur blijft aangewezen om condensatie te vermijden en s’ ochtends terug te veel te moeten opwarmen
Kies niet meer voor aardgas
Blijft aardgas zo duur? Een keuze voor aardgas is een financiële gok. De overheid wil af van de fossiele brandstoffen, heeft weinig controle op de gasprijzen en legt heel wat beperkingen op.
Er is de huidige hoge gasprijs maar er dreigt in de toekomst ook een taks op gas, vergelijkbaar met de koolstoftaks. Als het niet van Vlaanderen komt, zal het wel van Europa komen. In de toekomst wordt gas quasi zeker (nog) duurder. Elektriciteit zal relatief gezien goedkoper worden en daar kunnen we nu best al rekening mee houden.
Zonnepanelen
De ongezien hoge energieprijzen doen velen nadenken over zonnepanelen op hun dak of in de tuin. Maar sinds de afschaffing van de terugdraaiende elektriciteitsteller is zo'n investering duizenden euro’s minder interessant dan voorheen. Zonnepanelen produceren vooral overdag stroom, terwijl u daar op dat moment in principe minder nood aan heeft dan 's avonds. De niet-gebruikte stroom wordt dan in het elektriciteitsnet geïnjecteerd.
Toch blijven ze rendabel mits slim energieverbruik en zeker met de huidige hoge energieprijzen is het echt interessant om ermee aan de slag te gaan en te optimaliseren. Je timer’s instellen voor je elektrische toestellen kan al veel uitsparen.
Engie adviseert om huishoudtoestellen zoals wasmachines, droogkasten en vaatwassers te laten draaien tussen 12 en 15 uur, het moment waarop de zon en zonnepanelen het productiefst zijn. Wanneer u thuiswerkt is dat zeker een haalbare kaart. Zo doet u er bijvoorbeeld goed aan uw elektrische boiler te programmeren zodat die overdag water opwarmt. Uw elektrische wagen rechtstreeks opladen met de stroom van uw zonnepanelen is ook een goed idee, de wagen opladen bij thuiskomst en meteen ook alle elektrische toestellen gebruiken is met het komende capaciteitstarief nefast voor uw elektriciteitsfactuur.
Uw zelfgeproduceerde stroom doorverkopen aan buren of vrienden in de toekomst.
Het is vandaag enkel mogelijk om uw zelfgeproduceerde stroom te verkopen aan een commerciële speler zoals een energieleverancier. Vanaf juli 2022 verandert dit: u zal de opgewekte stroom dan kunnen 'doorgeven' aan bijvoorbeeld een buur, vriend of familielid. Dat kan gratis of tegen een zelfbepaalde prijs volgens het principe van de vrije markt.
De procedure is eenvoudig: de ontvanger moet dit melden aan Fluvius, die dan de praktische regeling op zich neemt en ervoor zorgt dat de leveranciers de nodige gegevens krijgen.
Is een thuisbatterij rendabel?
Een thuisbatterij kost flink wat geld, waarvan de Vlaamse overheid slechts een stukje terugbetaalt. Hierin kunt u uw opgewekte stroom overdag opslaan, om die dan 's avonds of 's nachts te gebruiken.
Volgens ENGIE kan zo'n batterij uw zelfverbruik opkrikken van 30 naar 50 tot 80 procent. In theorie althans! Want uw verbruiksprofiel, de grootte van uw zonnepaneleninstallatie en de capaciteit van uw batterij spelen een doorslaggevende rol. Dus of uw investering daarmee rendabel wordt, is lang niet zeker.
Anticiperen op het capaciteitstarief.
Vandaag worden de netwerkkosten uitsluitend berekend op basis van het aantal verbruikte kWh per gebruiker. Door de komst van het capaciteitstarief zullen die maar voor 20 procent van het distributietarief meetellen. De overige 80 procent zal afhangen van uw gegenereerde verbruikspieken. Hoe hoger die zijn, hoe hoger uw elektriciteitsfactuur. De bedoeling is u ertoe aan te zetten uw verbruik meer te spreiden over de hele dag. Een thuisbatterij, uw elektrische wagen rechtstreeks opladen met de stroom van uw zonnepanelen, … kan daarbij helpen.
Warmtepomp.
De plannen van de Vlaamse regering moeten ons in eerste instantie massaal naar de warmtepomp duwen. Een warmtepomp is klimaatneutraal en haalt haar warmte ofwel uit de omgevingslucht (lucht-waterwarmtepomp of lucht-luchtwarmtepomp), ofwel uit de bodem (geothermische warmtepomp). Via de compressie van een koelmiddel wordt de temperatuur daarvan opgedreven tot 30 à 40 graden. Die warme lucht of dat warme water worden vervolgens in de woning verspreid, onder meer via vloerverwarming, ventilo-convectoren of radiatoren op lage temperatuur. Beide types warmtepompen kunnen ook worden gebruikt om sanitair water te verwarmen.
Voor de duurdere geothermische warmtepomp (met het hoogste rendement) zijn ook grondboringen nodig. Reken voor de installatie van een geothermische warmtepomp in een nieuwbouw toch al snel op minstens 20.000 euro. Een lucht-waterwarmtepomp (met een zichtbare buiteninstallatie) komt op zowat 15.000 euro. In een bestaand gebouw zal de prijs nog hoger uitvallen, omdat het noodzakelijke vermogen daar doorgaans hoger ligt.
Een warmtepomp is duurder dan een gasketel, maar er is de huidige hoge gasprijs en er dreigt een taks op gas, vergelijkbaar met de koolstoftaks.
Er is een vuistregel om te kijken of een woning geschikt is voor een warmtepomp. Een warmtepomp kan lukken als je de temperatuur van de gasketel of de verwarmingsketel laat zakken naar 50 graden, dus de temperatuur die je ketel naar de radiatoren stuurt. Doe dat een tweetal weken in een koudere periode en kijk of je huis voldoende verwarmt. Blijft je huis comfortabel warm, dan kan je de gasketel perfect vervangen door een warmtepomp, want dan is je huis genoeg geïsoleerd.
Hybride systeem
Omdat de isolatievereisten voor de verwarming met een warmtepomp behoorlijk hoog zijn, worden klassieke verwarmingssystemen in voornamelijk in nieuwbouwwoningen verboden of sterk ontmoedigd. In bestaande woningen kan een hybride warmtepomp, die je aan een gasketel koppelt, een handige tussenoplossing zijn. Naarmate de woning beter geïsoleerd is, kun je vaker verwarmen via de warmtepomp. Zo'n hybride systeem is in een bestaande woning, die nog niet echt optimaal geïsoleerd is, een (voorlopige) betere keuze en iets goedkoper dan de gewone lucht-waterwarmtepomp. Met een volwaardige warmtepomp zou het elektriciteitsverbruik in zo'n woning te hoog oplopen als het te koud wordt.
Combinatie
Het goede nieuws is dan weer dat de combinatie van zonnepanelen met een (hybride) warmtepomp financieel een stuk interessanter kan worden als die slim worden aangestuurd. Op een zonnige winterdag kunt u dan systematisch eerst terugvallen op de elektriciteit die de zonnepanelen opwekken, waardoor de variabele kosten van een warmtepomp een stuk lager liggen.
Alternatief – (hout)Pellets
Blijft de vraag: als u een bestaande of een nieuwbouwwoning energievriendelijker wilt maken, wat zijn dan de goedkopere alternatieven voor een relatief dure warmtepomp? Een centrale verwarming op pellets komt daarvoor op de eerste plaats. Op voorwaarde dat die pellets dicht bij huis geproduceerd zijn en afkomstig zijn van houtafval. In dat geval zijn pellets een bijna CO2-neutrale verwarmingsbron. Het verwarmingscomfort en het gebruiksgemak van zo'n systeem doen niet onder voor centrale verwarming op gas of stookolie. Het grootste nadeel is de ruimte die nodig is om de pellets te bewaren. Mensen die afstappen van een systeem op stookolie kunnen op de plaats van de stookolietank een pellet opslagplaats installeren.
Pellets zijn iets goedkoper dan gas of stookolie, terwijl de begininvestering voor de installatie een stukje hoger ligt. Reken voor een pelletketel op 10.000 tot 12.000 euro. Pellets worden niet beschouwd als fossiele warmtebron en zijn waarschijnlijk geen toekomstig onderwerp van uitfasering door de overheid. De verbranding van (hout)pellets zorgt wel voor een lokale uitstoot. Ze lokaal produceren legt beslag op onze ruimte.
Deze nieuwsbrief vat de belangrijkste info van enkele artikels uit TRENDS IMMO samen.
TRENDS beschikt over verschillende deskundige redacteurs met specialisatie vastgoed.
Abonneren op TRENDS is een aanrader voor elke (ver)bouwer.
ADMINISTRATIEVE VEREENVOUDIGING
HET 6 PROCENT BTW-ATTEST AFGESCHAFT
De wet die het verplichte attest voor de toepassing van 6% btw bij renovatiewerken afschaft en vervangt door een standaardverklaring op de factuur werd eind vorig jaar goedgekeurd en gepubliceerd. Hiermee wordt ingegaan op de vraag van de Confederatie Bouw en Bouwunie om tot een oplossing te komen voor het zwaar administratief beheer van de attesten.
Vanaf nu kan u renovatiewerken aan private woningen die in aanmerking komen voor het verlaagd tarief onmiddellijk met 6% btw factureren en krijgt de klant één maand tijd om de factuur te betwisten. De volgende verklaring moet op de factuur vermeld worden:
"Btw-tarief: Bij gebrek aan schriftelijke betwisting binnen een termijn van één maand vanaf de ontvangst van de factuur, wordt de klant geacht te erkennen dat (1) de werken worden verricht aan een woning waarvan de eerste ingebruikneming heeft plaatsgevonden in een kalenderjaar dat ten minste tien jaar voorafgaat aan de datum van de eerste factuur met betrekking tot die werken, (2) de woning, na uitvoering van die werken, uitsluitend of hoofdzakelijk als privé- woning wordt gebruikt en (3) de werken worden verstrekt en gefactureerd aan een eindverbruiker. Wanneer minstens één van die voorwaarden niet is voldaan, zal het normale BTW-tarief van 21 pct. van toepassing zijn en is de afnemer ten aanzien van die voorwaarden aansprakelijk voor de betaling van de verschuldigde belasting, interesten en geldboeten.”
Om bedrijven de nodige tijd te geven om zich aan te passen kan het attest nog gebruikt worden tot 30 juni 2022.
DE OVERHEID HOEFT NIET TE REKENEN OP JAN MODAAL OM HET VASTGOED TE VERDUURZAMEN
We citeren in deze nieuwsbrief uit TRENDS. TRENDS beschikt over verschillende deskundige redacteurs met specialisatie vastgoed. Abonneren op TRENDS is een aanrader.
Hans Brockmans - redacteur bij Trends
interview met Olivier Carrette (vastgoedfederatie BVS)
Wie in Vlaanderen een niet-residentieel gebouw koopt, zoals een kantoorgebouw of een winkel, is sinds dit jaar verplicht het te renoveren. Als het dak, de beglazing, de verwarmings- en de koelinstallatie niet binnen de vijf jaar aan de normen voldoen, volgt een boete. Volgens Olivier Carrette van de vastgoedfederatie BVS leidt dat tot een verdere professionalisering van de sector.
Drie vragen:
Wat is de impact van de nieuwe regels op de sector?
OLIVIER CARRETTE. "Onze leden zijn professionals. Een kantoorontwikkelaar die een verouderd kantoor verwerft, zal dat strippen en opnieuw inrichten. Anders raakt dat gebouw niet verkocht aan professionele vastgoedbeheerders."
Hebben kleinere spelers minder middelen om aan de nieuwe voorwaarden te voldoen?
CARRETTE. "Dat klopt. Zij zullen tijdens de onderhandelingen rekening houden met de hogere kosten.
Verouderde gebouwen zullen nog meer dan vroeger tegen lagere prijzen verkocht worden."
Nu is een beperkte renovatie nodig, terwijl op termijn enkel nog energieneutrale gebouwen op de markt mogen komen. Is zo'n hervorming in stappen wel aangewezen?
CARRETTE. "Het alternatief is voor veel investeerders onbetaalbaar. De verduurzaming van het vastgoed zal leiden tot de professionalisering van de sector. Enkel grotere spelers zullen nog de middelen hebben om een grondige renovatie uit te voeren. Bovendien hebben zij de ervaring en de kennis om aan de normen te voldoen, die verschillen in Vlaanderen, Brussel en Wallonië. De overheid hoeft niet te rekenen op Jan Modaal om het vastgoed te verduurzamen."
Kan ik aanpassingen doen???