25/04/2022
Beste (ver)bouwer,
BouwRegister stelt je graag, aan de hand van eigen berichtgeving en verwijzing naar enkele interessante artikels in de media, op de hoogte van recente bouwinfo.
In deze nieuwsbrief volgende onderwerpen :
- Tendensen in vastgoed
- Beslissingen van de Vlaamse Overheid
- De vastgoedmakelaar moet zich heruitvinden
TENDENSEN IN VASTGOED
Hoogste aantal eengezinswoningen vergund sinds 1997
Er zijn vorig jaar in België vergunningen uitgereikt voor de bouw van in totaal 57.813 woningen.
Daarvan waren er 28.228 eengezinswoningen, het hoogste aantal sinds 1997. Ook het aantal vergunningen voor renovatie piekt. Dat blijkt uit cijfers van het Belgische statistiekbureau Statbel. Het totale aantal vergunde nieuw te bouwen wooneenheden (zowel eengezinswoningen als flats) lag vorig jaar 4,5 procent hoger dan in 2020. Maar er werden minder flats vergund, terwijl het aandeel van eengezinswoningen steeg. In Vlaanderen lag vorig jaar het aantal vergunde eengezinswoningen (20.753) op het hoogste niveau sinds 1997. In totaal werden er in Vlaanderen vergunningen afgeleverd voor de bouw van 43.851 wooneenheden, 1 procent meer dan in 2020.
Ook het aantal renovaties van woningen waarvoor een vergunning nodig was, steeg in 2021. In Vlaanderen ging het om 21.793 renovatievergunningen (+15 procent)
De vastgoedsector wees eerder al naar de impact van de coronacrisis, waardoor mensen hun huizen begonnen op te knappen. Voor grondige renovaties is er een vergunning nodig en kan er een jaar liggen tussen de beslissing om te renoveren en het krijgen van de vergunning. Vandaar dat de stijging in de renovatievergunningen in 2021 in de cijfers zit.
Voor de Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) toont de sterke stijging 'dat renovatie in Vlaanderen een zeker momentum krijgt', zegt ze in een reactie. 'De onlangs goedgekeurde bijkomende steunmaatregelen vanuit de Vlaamse regering (renovatieturbo) in het kader van de energiecrisis en de verplichting tot energetische renovatie na aankoop vanaf 2023 zullen de trend nog versnellen.'
De VCB wijst er wel op dat er nog een lange weg te gaan is. 'Willen we tegen 2050 elke woning energiezuinig maken, dan zou het aantal grondige renovaties per jaar moeten stijgen tot 75.000', klinkt het.
Bron: BELGA
In Vlaamse provinciehoofdsteden stijgen de woningprijzen fors.
Een huis kopen werd in 2021 in de Vlaamse provinciehoofdsteden gemiddeld 8,4 procent duurder.
De prijs voor een appartement steeg minder snel, met gemiddeld 6,2 procent, blijkt uit de Notarisbarometer van de Federatie van het Notariaat (Fednot).
In 2020 bedroeg de gemiddelde prijsstijging voor een huis in de vijf Vlaamse provinciesteden Antwerpen, Brugge, Gent, Hasselt en Leuven nog 6,8 procent en voor een appartement 7,5 procent.
Van de vijf provinciehoofdsteden was Leuven vorig jaar de duurste stad om een woonhuis te kopen.
De prijs bedroeg er gemiddeld 445.864 euro. Hasselt was het goedkoopst met een gemiddelde prijs van 307.710 euro voor een woonhuis. Een appartement was het afgelopen jaar het duurst in Gent (299.581 euro) en het goedkoopst in Hasselt (240.107 euro).
Notaris.be stelt vast dat er vorig jaar iets minder jonge kopers waren in de Vlaamse provinciehoofdsteden, maar dat het aandeel kopers in de categorie 31 tot 50 jaar in de lift zat. In 2021 was 26,3 procent van de kopers in de Vlaamse provinciehoofdsteden 30 jaar of jonger.
Bron: Notarisbarometer van de Federatie van het Notariaat (Fednot).
Prijzen van grote, meestal oudere woningen staan onder druk.
Het zijn slechte tijden voor wie vastgoed wil kopen. Lenen is al een pak duurder geworden, net zoals renoveren en verbouwen door de stijgende grondstoffenkosten. Dat alles, in combinatie met de fors gestegen energieprijzen, maakt dat kopers meer dan ooit letten op de energiezuinigheid van woningen.
Door de hogere energieprijzen is energiezuinigheid nu belangrijker dan ooit. Zo is de waarde van het energieprestatiecertificaat (EPC) een van de eerste vragen van kooplustigen. Het EPC is niet langer zo maar een verplicht document.
Het EPC geeft een inschatting van het energieverbruik van een woning of appartement.
Voornamelijk de 40-plussers die beginnen aan hun tweede woning en de kostprijs kennen om een woning energiezuinig in orde te zetten, besteden veel aandacht aan dit EPC.
De focus op energiezuinigheid maakt ook dat de prijzen van oudere, grotere woningen die onvoldoende energiezuinig zijn, onder druk staan. Het is in deze categorie vandaag moeilijker om de vraagprijs aan te houden.
LINK NAAR EEN REPORTAGE EN VIDEO VAN KANAAL Z.
Online verkoop van vastgoed drijft de verkoopprijzen op.
Na de notarissen maken ook de vastgoedmakelaars werk van onlineverkoop- en -biedingsprocedures. Die verhogen ongetwijfeld de efficiëntie, maar vastgoedeconomen waarschuwen voor prijsopdrijvende effecten.
Biddit, het onlinebiedingsplatform van de notarissen, kent een gestage groei. In het lanceringsjaar 2018 was Biddit goed voor 580 vastgoedtransacties. In 2019 ging het al om 3.964 verkopen en in 2020 werd de kaap van 5.000 transacties gerond. Het voorbije jaar veranderden 7.280 eigendommen van eigenaar via het platform. Toch blijft deze opmars in het totaal van aantal verkopen beperkt tot ongeveer drie procent.
Het voordeel van Biddit tegenover een klassieke verkoop is de snelle procedure. Er moet geen compromis worden getekend en de notaris heeft vooraf het hele verkoopdossier afgerond.
Ook de makelaars werken aan een onlinebiedingssysteem. CIB, de belangrijkste belangenvereniging van de vastgoedmakelaars, lanceerde SmartBid. Het is veeleer een tool voor de makelaars die ze als een soort widget kunnen koppelen aan een pand op hun website of op een zoekertjessite. SmartBid faciliteert geen openbare mededinging bij de verkoop.
De opmars van vastgoed verkopen via biedingssystemen heeft plaatsgevonden in een markt met heel veel vraag en scherpe prijsstijgingen. Dat doet de vraag rijzen of de biedingssystemen ook bijdragen aan de opwaartse prijsdynamiek op onze woningmarkt. De kandidaat koper heeft geen kennis van de geboden prijzen, de verkoper weet meer dan de koper.
BouwRegister informeert kopers en (ver)bouwers wekelijks met een nieuwsbrief over de meest recente bouwinfo.
Vertrouwenscrisis remt woningverkoop
De Oekraïne-crisis slaat nu ook toe op de vastgoedmarkt. Samen met de scherpe terugval van het consumentenvertrouwen is in de maand maart ook de woningverkoop gedaald. Een kentering na een periode van ongebreidelde groei. Tegelijk stijgt de rente nu volop. Als de vastgoedmarkt nog verder zou afkoelen, dan kunnen ook de prijzen terugvallen. Zo ver zijn we nog niet, maar de prijzen van appartementen stijgen wel al minder snel dan de inflatie.
LINK NAAR EEN REPORTAGE EN VIDEO VAN KANAAL Z
BESLISSINGEN VAN DE VLAAMSE OVERHEID
WERKINGSGEBIEDEN WOONMAATSCHAPPIJEN & EEN UNIEK LOKET VOOR WOON- EN ENERGIEPREMIES
Vaststellen werkingsgebieden woonmaatschappijen
Op voorstel van Vlaams minister Matthias Diependaele
De Vlaamse Codex Wonen voorziet dat tegen 1 januari 2023 sociale huisvestingsmaatschappijen en sociale verhuurkantoren één woonactor vormen met maar één speler per gemeente: de woonmaatschappij. De Vlaamse Regering stelt in dit kader de 42 werkingsgebieden voor de woonmaatschappijen vast. De afbakening van de werkingsgebieden moet van de woonmaatschappijen efficiënte, slagkrachtige, klantgerichte en toegankelijke actoren maken. De woonmaatschappij moet daarbij de partner zijn om de doelstellingen van het sociaal woonbeleid te realiseren, de regierol van de gemeenten te versterken en de sociale huurder nog meer centraal te stellen. Om de werkingsgebieden van deze woonmaatschappijen te vormen, tekende de Vlaamse Regering een regelgevend en implementatietraject uit, waarbij de lokale besturen een adviesrol kregen.
Plan Vlaamse Veerkracht: uniek loket voor de aanvraag en behandeling van bepaalde woon- en energiepremies en financiering energieluik woningrenovatiepremie
Op voorstel van Vlaams minister Zuhal Demir en Vlaams minister Matthias Diependaele
Na adviesvraag aan de Raad van State beslist de Vlaamse Regering definitief tot oprichting van een uniek loket voor de aanvraag en behandeling van bepaalde woon- en energiepremies. Dit past in de doelstelling om ter bevordering van de klantvriendelijkheid en de transparantie zoveel mogelijk premies die gericht zijn op energiebesparing, kwaliteitsverbetering en aanpassing van de woning in één loket te bundelen met het oog op een overkoepelende woningrenovatiepremie, met name 'Mijn Verbouwpremie'. Om de transparantie en de administratieve eenvoud van de premieregelingen te vergroten, worden samen met de invoering van het uniek loket, de subsidievoorwaarden en aanvraag- en behandelingsprocedure van de energiepremies en renovatiepremie op elkaar afgestemd. Hierbij wordt de mate van ondersteuning bepaald in functie van het statuut van de rechthebbende, het type gebouw, de hoofdverblijfplaats en het inkomen van de rechthebbende.
Bron: Mededelingen van de Vlaamse overheid.
DE VASTGOEDMAKELAAR MOET ZICH HERUITVINDEN
Van het beroep van makelaar bestaat een beeld van makkelijk binnenstromend geld zonder dat je er al te hard voor hoeft te werken of studeren. Niets is minder waar. Vooral nu de makelaars zichzelf moeten heruitvinden, als ze niet ingehaald willen worden door de concurrentie en de digitalisering. De Belgische vastgoedkoek is goed voor bijna 150.000 transacties per jaar. Er werken 10.950 vastgoedmakelaars in 3.318 agentschappen. Zij staan voor grote uitdagingen.
Consolidatie:
Het aantal agentschappen zal afnemen. De kleintjes gaan eruit en enkel de grote geïntegreerde agentschappen en netwerken zullen overblijven. Middelgrote agentschappen krijgen het moeilijk. De complexere markt vergt investeringen in digitalisering, marketing en technische vaardigheden.
Complexiteit:
Enkele jaren geleden werden verkoopovereenkomsten nog op een A4'tje geschreven, nu zie je veel verkopen die niet doorgaan omdat de dossiers slecht voorbereid zijn. Vastgoedmakelaars worden almaar meer beschouwd als 'kleine notarissen', die de juridische, energetische en stedenbouwkundige aspecten van een dossier moeten beheersen.
Digitalisering:
Digitale marketing via sociale netwerken en mailings, virtuele bezoeken en nieuwe technologieën in het verkoopproces, de conservatieve vastgoedsector digitaliseert. Die nieuwe diensten brengen kosten mee, die een netwerk makkelijker kan dragen. Essentieel zijn de gegevens en het gebruik ervan. Ze kunnen de makelaar helpen zijn cliënt beter te begrijpen, zodat hij panden kan voorstellen die precies aan de behoeften van de klant beantwoorden.
Tarieven:
Klassiek krijgt de makelaar 3 procent van de aankoopprijs als vergoeding, te betalen door de verkoper. Sommige bureaus die geen hoge toegevoegde waarde kunnen bieden, duiken onder die prijs. Toch is het onwaarschijnlijk dat het beloningsmodel zal veranderen, wel zal de makelaar zijn werk meer moeten verantwoorden en vergeet hierbij niet de risico’s van de vastgoedmakelaar want geen verkoop betekent geen commissie.
Ontwikkelaars:
In Vlaanderen is het een gangbare praktijk dat de projectontwikkelaars hun nieuwe flats met eigen teams verkopen. Dat is enkel weggelegd voor de grote spelers, die voldoende projecten hebben om een eigen verkoopteam aan de slag te houden. Hoewel de kleinere ontwikkelaars een beroep zullen blijven doen op makelaars, kan die evolutie een aanzienlijk deel van de markt bij de vastgoedmakelaars weghalen.
Immoweb:
De laatste maanden heeft zich een verschuiving voorgedaan op de vastgoedmarkt. Immoweb is niet langer incontournable. Wie nu een huis of een appartement wil vinden, gaat beter te rade bij een makelaar. Doordat de vraag het aanbod sterk overtreft, publiceren de makelaars de panden die ze in de aanbieding hebben, maar met enkele dagen vertraging op Immoweb. Ze zoeken eerst in hun netwerk naar een koper. De makelaars geven voorrang aan hun cliënten. De uitdaging zal nu zijn op basis van hun gegevens de behoeften van de klanten in kaart te brengen en loyaliteit op te bouwen.
BELUISTER HET ARTIKEL VAN TRENDS MONEY TALK
Bron: TRENDS IMMO - Xavier Attout , journalist
TRENDS beschikt over verschillende deskundige redacteurs met specialisatie vastgoed.
Abonneren op TRENDS is een aanrader voor elke (ver)bouwer.
