19-09-2022
Beste (ver)bouwer,
BouwRegister stelt je graag, aan de hand van eigen berichtgeving en verwijzing naar enkele interessante artikels in de media, op de hoogte van recente bouwinfo.
In deze nieuwsbrief volgende onderwerpen :
- Actualiteit op een rijtje meer weten
- Wachttijd energetische renovatiewerken loopt op tot voorjaar 2023 meer weten
- Aansprakelijkheid voor gebreken in het uitgevoerde werk meer weten
ACTUALITEIT OP EEN RIJTJE
De rente stijgt, de banken kijken streng naar de energiescore van woningen voordat ze een hypothecair krediet toekennen en de renovatie van energieverslindende woningen wordt verplicht. Vanaf 1 oktober kunnen particulieren (onder voorwaarden) betalingsuitstel op woonkrediet verkrijgen.
De vertragingen in de bouw vallen op dit moment nog goed mee. Wie nu aannemers contacteert, maakt veel kans begin 2023 te kunnen starten. Maar net als in veel andere sectoren dreigt er een personeelstekort in de bouwsector.
Energiemaatregelen - vanaf 1 oktober kunnen particulieren (onder voorwaarden) betalingsuitstel op woonkrediet verkrijgen
De banksector heeft een steunregeling uitgewerkt voor particulieren en bedrijven die door de hoge energieprijzen kampen met betalingsproblemen. Particulieren kunnen onder bepaalde voorwaarden gebruikmaken van betalingsuitstel op hun woonkrediet, zo kondigt sectorfederatie Febelfin donderdag aan. De maatregel gaat in op 1 oktober en geldt al zeker tot eind maart volgend jaar.
Het betalingsuitstel houdt in dat men gedurende twaalf maanden geen aflossingen van kapitaal moet doen. De intresten blijven wel verschuldigd. De looptijd van het woonkrediet wordt dan wel verlengd met de looptijd van het betalingsuitstel, waarschuwt Febelfin. De banken engageren zich om voor deze dossiers geen administratiekosten aan te rekenen. Voorwaarde is wel dat de gezinnen op het moment van de aanvraag over minder dan 10.000 euro roerend vermogen beschikken en dat ze niet als wanbetaler geregistreerd staan.
Dat moet gezinnen in staat stellen om hun gezins- of ondernemingsbudget gedurende een jaar te verlichten, in afwachting van een normalisatie van de energieprijzen en een oplossing van de geopolitieke conflicten. Tegelijkertijd moet dit een vorm van steun kunnen bieden aan de gezinnen om op die manier samen werken aan een duurzame toekomst.
Wie niet aan de voorwaarden voldoet, maar toch financiële problemen ondervindt, wordt ook aangeraden om zo snel mogelijk contact op te nemen met zijn bank.
Bron: Belga - TrendsMoneyTalk
Bouwsector heeft volk nodig voor verplichte renovaties
Vlaanderen zet in op renovaties om de energieprestatie van woningen te verbeteren, met Mijn VerbouwPremie en Mijn VerbouwLening en de verplichte renovatie. "Woningen energiezuiniger maken is absoluut een goed idee en nodig", zegt Sanderijn Vanleenhove, de woordvoerder van de Bouwunie. De vertragingen in de bouw vallen op dit moment nog goed mee. "Wie nu aannemers contacteert, maakt veel kans begin 2023 te kunnen starten." Maar net als in veel andere sectoren dreigt er een personeelstekort in de bouwsector. "Om goed te zijn zouden we elk jaar 20.000 nieuwe mensen moeten kunnen aantrekken, maar dat is vrijwel onhaalbaar. De instroom vanuit de bouwopleiding daalt jaar na jaar en ook zij-instromers vinden steeds moeilijker de weg naar de branche. We hebben volk nodig: mannen én vrouwen, hoogopgeleiden en mensen zonder diploma."
Bron: TRENDS 08-09-2022
Woelige tijden - een checklist voor kopers en verkopers
TRENDS zette op een rijtje wat kopers en verbouwers zeker moeten weten
De rente stijgt, de banken kijken streng naar de energiescore van woningen voordat ze een hypothecair krediet toekennen en de renovatie van energieverslindende woningen wordt verplicht. Het zijn woelige tijden voor wie zich vandaag aan een vastgoedavontuur waagt.
1 Stijgende rente verkleint aankoop- en renovatiebudget
Sinds begin dit jaar is de hypothecaire rente (met gemiddeld 2,7 procent) nagenoeg verdubbeld. In januari bedroeg de gemiddelde rentestand op twintig jaar nog 1,35 procent. Op een gemiddeld krediet van 200.000 euro betaal je vandaag 13 procent meer af.
Het gemiddelde geleende bedrag voor de aankoop van een woning ligt vandaag met 202.000 euro nauwelijks hoger dan in 2021. Als de hypothecaire rentevoeten sneller of sterker stijgen dan de lonen, zou dat gemiddelde geleende bedrag ook wel eens naar beneden kunnen gaan.
De meeste kredietgevers zijn gevoelig aan het energielabel van de woning. .Je kunt woningen met een laag energielabel in de toekomst niet meer verhuren. Ze riskeren in waarde te dalen.
2 Renovatie woningen met slechte energiescore wordt verplicht
Vanaf 1 januari geldt de Vlaamse renovatieverplichting voor woningen met een EPC-label van E of F. Kopers krijgen vijf jaar de tijd om hun woning te upgraden naar een label D. Wie niet tijdig aan die verplichting voldoet, riskeert een administratieve boete van 500 tot 200.000 euro. Het minimum waaraan een woning moet voldoen, stijgt gradueel. Wie na 2028 een woning koopt, zal moeten renoveren tot het label C, … .
Wie in september een compromis ondertekent, moet al rekening houden met die nieuwe verplichting. Tussen een compromis en het verlijden van de akte bij de notaris mogen maximaal vier maanden zitten. De datum van de akte telt voor de renovatieverplichting.
3 Renteloos renovatiekrediet wordt rentesubsidie
Wie nog in 2022 een woning koopt en een stapje verder gaat dan een renovatie tot het label D, kan bij verschillende banken of bij het Vlaams Woningfonds aankloppen voor een renteloos renovatiekrediet van 30.000, 45.000 of 60.000 euro, afhankelijk van het energielabel van de woning voor en na de renovatie.
Vanaf 2023 wordt het renteloze renovatiekrediet omgevormd tot een rentesubsidie, ofwel een korting van 2 tot 3,5 procentpunt op de marktrentevoet voor renovatie van label E of F tot label A, B, C of D. Enkel wie een woning met een label E of F wil renoveren tot een label A, kan de grootste korting op de rente (-3,5%) genieten en het hoogste bedrag (60.000 euro) lenen.
4 Asbestverplichting
Sinds 2001 is het gebruik van asbest in België verboden. Vanaf 23 november 2022 zijn verkopers van woningen in het Vlaams Gewest die voor 2001 gebouwd zijn, verplicht de kopers een asbestattest voor te leggen. Ook verhuurders moeten een kopie van het asbestattest bezorgen aan huurders. Dat attest bevat informatie over de asbest die in de woning aanwezig is. Voor het attest moet een gecertificeerde asbestdeskundige langskomen die een inventaris opmaakt. Dat attest kost de verkoper 500 à 1.000 euro.
Er wordt een verschil gemaakt tussen vast en los asbest. Een typisch voorbeeld van vast asbest zijn de leien die nog her en der op de daken van oude gebouwen liggen. Een typisch voorbeeld van los asbest is het isolatiemateriaal dat rond verwarmingsbuizen zit. Vast asbest is niet gevaarlijk, zolang het niet beschadigd wordt. Los asbest is heel gevaarlijk.
5 Verhuurders durven inflatie niet volledig door te rekenen
Er zijn twee redenen waarom mensen een woning kopen: om er zelf gebruik van te maken of om ze te verhuren. Wie vandaag leent om een opbrengsteigendom te kopen, moet er rekening mee houden dat de rente, en dus ook de leenlast, hoger ligt dan een jaar geleden. Verhuurders die rekenen op de huurinkomsten om hun lening af te betalen, houden het best ook rekening met de draagkracht van de huurders. De stijgende energiefactuur neemt een steeds grotere hap uit het budget van de huurders. Uit de Huurbarometer van de Confederatie van Immobiliëngroepen (CIB) Vlaanderen bleek dat de gemiddelde huurprijs in de eerste helft van 2022 met 3,6 procent was gestegen tot 801 euro per maand. In 2021 steeg de gemiddelde huurprijs met 2,5 procent.
6 Vertragingen in de bouwsector vallen mee
Wie op heel korte termijn een aannemer wil inschakelen, kan bedrogen uitkomen en zal mogelijk even moeten wachten.
Al bij al vallen de wachttijden nog mee. "Een minderheid van de bouwondernemers heeft voltijds werk voor langer dan een halfjaar, 23 procent heeft nog voltijds werk voor drie maanden en 49 procent voor drie tot zes maanden. Wie nu aannemers contacteert, maakt veel kans om begin 2023 te kunnen starten. Het hangt ook af van het soort project. Kleine projecten of werken in de buurt nemen de meeste aannemers er nog wel tussen."
De levertermijnen voor materialen zijn nog een ander probleem. De leveringsproblemen staan minder op het voorplan, maar ze zijn er nog wel. Het is op sommige materialen nog altijd langer wachten dan normaal. Als je tijdig afspraken maakt voor een project, kan de aannemer de materialen tijdig bestellen." De Bouwunie merkt wel dat de vraag wat afneemt, door projecten die worden uitgesteld, gewijzigd of zelfs geannuleerd.
We citeren in deze nieuwsbrief uit TRENDS. TRENDS beschikt over verschillende deskundige redacteurs met specialisatie vastgoed.
Abonneren op TRENDS is voor (ver)bouwers een aanrader.
WACHTTIJD ENERGETISCHE RENOVATIEWERKEN LOOPT OP TOT VOORJAAR 2023
Wie vandaag bij een installateur of aannemer aanklopt voor energiebesparende renovatiewerken, kan die vaak pas volgend voorjaar laten uitvoeren. Dat zeggen Embuild Vlaanderen (voorheen Confederatie Bouw Vlaanderen) en Techlink, de beroepsfederaties voor de bouw- en installatiesector. Uit een bevraging blijkt dat de wachttijden voor onder meer isolatiewerken en de installaties van warmtepompen en zonnepanelen flink aandikken.
Uit een enquête bij installateurs, isolatiebedrijven en aannemers blijkt namelijk dat de wachttijden voor isolatiewerken, nieuwe beglazing en de installatie van warmtepompen en zonnepanelen nu al flink oplopen. Wie nu de knoop doorhakt om energiebesparende renovatiewerken te laten uitvoeren, wordt vaak pas volgend voorjaar verder geholpen.
De lange wachttijden kennen verschillende oorzaken: de energiecrisis zet steeds meer mensen aan om te renoveren met overvolle orderboekjes tot gevolg, vacatures in de sector raken moeilijk ingevuld, er is een schaarste aan materialen en de levertermijnen van onderdelen van installaties lopen op.
Ramen
Vooral bij schrijnwerken met ramen en beglazing lopen de wachttijden op. Slechts 23 procent van de bevraagde aannemers kan nog voor het einde van het jaar werken uitvoeren. Oorzaak is het gebrek aan zowel grondstoffen, materiaal als personeel. 85 procent denkt opnieuw te kunnen leveren tegen maart 2023.
Warmtepompen
Ook warmtepompen kunnen momenteel bijna niet meer geplaatst worden. 36 procent ziet nog de mogelijkheid om voor het eind van 2022 te kunnen plaatsen. De voornaamste oorzaken zijn de slinkende stocks bij groothandels, de fabrikanten die niet kunnen leveren en volle orderboekjes. Vooral bij nieuwbouwprojecten is de vraag sterk gestegen. Bij bestaande woningen is dan weer vaak eerst een analyse nodig om in te schatten of warmtepompen al dan niet geschikt zijn. Ook dat levert vertraging op. 83 procent zegt dat de problemen voor maart 2023 van de baan zijn.
Zonnepanelen
Bij zonnepanelen zegt 38 procent te kunnen leveren voor eind 2022. Tegen maart 2023 zijn de wachttijden naar verwachting grotendeels van de baan en denkt 83 procent dan opnieuw te kunnen leveren. De huidige wachttijden zijn het gevolg van een tekort aan omvormers en panelen.
Isolatie
De knelpunten van de verschillende isolatiewerken lijken te overlappen. Bij dakisolatie en bij vloer- en muurisolatie geven respectievelijk 65 en 53 procent aan tegen het eind van dit jaar werken te kunnen uitvoeren. Dat komt door de sterk gestegen vraag, een tekort aan personeel en leveringsproblemen van isolatiemateriaal. Door de hoge brandstofprijzen wordt er namelijk meer ingezet op het leveren van grote volumes en lopen kleine leveringen vertraging op. Meer dan 80 procent geeft aan te kunnen leveren tegen maart volgend jaar.
Elektriciteitswerken
Bij elektriciteitswerken kan 63 procent nog voor eind dit jaar werken uitvoeren. Wel blijken vacatures moeilijk ingevuld te geraken. Daarnaast zijn bepaalde industriële automaten en verliesstroomschakelaars onvoldoende in voorraad. 93 procent zegt dat de problemen voor maart volgend jaar van de baan zijn.
Verwarmingsketels
Bij gas- en stookolieketels kan 90 procent nog voor het einde van het jaar leveren, 98 procent zegt dat voor maart volgend jaar te kunnen doen.
Bron: VRT NWS - Ann Willems
AANSPRAKELIJKHEID VOOR GEBREKEN IN HET UITGEVOERDE WERK
Wanneer een aannemer zich verbindt tot het uitvoeren van een bepaald werk, dan moet hij dit doen volgens de plannen en de wensen van de opdrachtgever en zijn architect en volgens de zogeheten ‘regels van de kunst’. Doet hij dit slecht en vertoont het werk dat hij aflevert fouten en gebreken, dan kan hij aansprakelijk worden gesteld. Ook de architect heeft zijn aansprakelijkheid. Beide zijn aansprakelijk voor de volle 100% .
Om de draagwijdte van hun aansprakelijkheid van de aannemer (en de architect) te bepalen, moet men een onderscheid maken tussen: 1. de zichtbare gebreken, 2. de verborgen gebreken, 3. de gebreken die de stevigheid van het gebouw aantasten.
Zichtbare gebreken
Zowel de aannemer als de architect zijn aansprakelijk voor de zichtbare gebreken tot de bouwheer het werk heeft aanvaard. Nadien kan de bouwheer achteraf niet meer klagen over gebreken die hij op het ogenblik van de aanvaarding van het werk kende of had moeten kennen. De aanvaarding van het werk door de bouwheer gebeurt best schriftelijk, maar kan ook stilzwijgend gebeuren. Zo kan de aanvaarding van de opdrachtgever afgeleid worden uit de volledige betaling van de prijs of uit het feit dat de bouwheer het gebouw zonder protest in bezit heeft genomen. Wanneer de aannemer beroep heeft gedaan op onderaannemers, is hij het niet die het werk van de onderaannemers moet aanvaarden, maar de hoofdaannemer zelf. (Contractueel kan deze wel bedingen dat de aanvaarding gebonden is aan de aanvaarding van het geheel) In de praktijk wordt de aanvaarding vaak opgesplitst in twee fasen. Men spreekt dan van een voorlopige oplevering en een definitieve oplevering. In haar arrest van 16 oktober 1969 besliste het Hof van Cassatie dat niet de voorlopige oplevering doch wel de definitieve oplevering als aanvaarding geldt, tenzij de partijen in de bouwovereenkomst uitdrukkelijk anders hebben afgesproken.
Verborgen gebreken
Verborgen gebreken zijn die gebreken die op het ogenblik van de aanvaarding van het werk niet gekend waren. Vaak werd gesteld dat de aansprakelijkheid voor deze gebreken net als bij een aankoop slechts gedurende een korte termijn (bijvoorbeeld één jaar) liepen. In haar arrest van 15 september 1994 bracht het Hof van Cassatie echter duidelijkheid in deze kwestie door te stellen dat de aannemer gedurende een periode van 30 jaar aansprakelijk is voor de verborgen gebreken. Deze regel is echter niet dwingend. Dit houdt in dat de aannemer zijn aansprakelijkheid voor verborgen gebreken bij overeenkomst kan beperken tot bijvoorbeeld 6 maanden na de aanvaarding.
Gebreken aangaande de stabiliteit van het gebouw
Voor de gebreken die de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengen bepaalt artikel 792 van het Burgerlijk Wetboek dat de aannemer en de architect voor dit soort gebreken gedurende een periode van 10 jaar aansprakelijk zijn. Deze tienjarige aansprakelijkheid geldt zowel voor de zichtbare als voor de verborgen gebreken, zolang ze maar met de stevigheid van het gebouw te maken hebben. Voorbeelden van gebreken die de stevigheid van het bouwwerk aantasten zijn lekken in het dak, een onvoldoende verankering van een dak, inbreuk op de wettelijke plichten in verband met de hoogte van het gebouw of in verband met de rooilijn, ongeschiktheid van de bodem,... Voorbeelden van verborgen gebreken die de stabiliteit van het bouwwerk niet aantasten zijn een foutief uitgevoerde bezetting, een slechte plaatsing van buisleidingen, verrotting van de raamkozijnen, een slechte akoestische isolatie, het loskomen van de bevloering, enzovoort. Voor deze gebreken is de aannemer dus gedurende een periode van 30 jaar aansprakelijk (tenzij anders contractueel bedongen). In ieder geval heeft de wetgever voorzien in een tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer en de architect die begint te lopen zodra de opdrachtgever de werken heeft aanvaard. De regel met betrekking tot deze tienjarige aansprakelijkheid is van openbare orde: dit wil zeggen dat overeenkomsten die van deze regel afwijken nietig zijn. Men mag deze echter wel bij overeenkomst verzwaren. Zo kan men niet overeenkomen dat de aannemer gedurende een periode van slechts 5 jaar aansprakelijk zou zijn voor eventuele gebreken in de constructie, wel voor een periode van 20 jaar.
Verplichte verzekering tegen tienjarige aansprakelijkheid
Volgens een nieuwe wet, gepubliceerd op 9 juni 2017, zijn vanaf 1 juli 2018, naast de architecten, ook aannemers en andere dienstverleners in de bouwsector verplicht een verzekering af te sluiten die hun tienjarige aansprakelijkheid verzekert.
Het doel? De bescherming van de bouwheer verhogen bij ernstige bouwschade die te wijten is aan ernstige constructiefouten als hij of zij een woning laat bouwen of renoveren. En dit door eenzelfde verplichting voor alle bouwprofessionals (aannemers, architecten, …) op te leggen, om zich te verzekeren voor hun tienjarige aansprakelijkheid. Door de verplichte verzekering is men ook beschermd tegen de soms zeer hoge kosten die gepaard gaan met de wederopbouw van het getroffen gebouw!
BouwRegister informeert kopers en (ver)bouwers 14-daags met een nieuwsbrief over de meest recente bouwinfo.
