03/10-2022
Beste (ver)bouwer,
BouwRegister stelt je graag, aan de hand van eigen berichtgeving en verwijzing naar enkele interessante artikels in de media, op de hoogte van recente bouwinfo.
In deze nieuwsbrief volgende onderwerpen :
- Blijven sparen is achteruitgaan meer weten
- Vlaamse energiemaatregelen meer weten
- Verplicht EPC bij verkoop en verhuur meer weten
BLIJVEN SPAREN IS ACHTERUITGAAN
Wie spaart, verliest. Wie 20 jaar geleden 100 euro spaarde en dat al die tijd op de spaarrekening liet staan heeft, in koopkracht uitgedrukt, vandaag nog 75 euro.
In 2018 besteedde ruim de helft van de huurders al meer dan een derde van zijn inkomen aan huur. Daar is sindsdien nog de coronacrisis en de energiecrisis bovenop gekomen, en de huurprijzen blijven stijgen. De betaalbaarheid staat dus nog meer onder druk.
Over gestegen materiaalprijzen, toegenomen transportkosten en geïndexeerde hogere lonen. De markt was nog maar net aan het bekomen van de forse toename van de bouwmateriaalprijzen als gevolg van corona, of de energieprijsstijgingen veroorzaakten een nieuwe inflatiegolf.
In Vlaanderen en Brussel was er in het derde kwartaal van dit jaar een gestage terugval van het aanbod van nieuwbouwwoningen. Veel vastgoedontwikkelaars zetten projecten on hold.
Spaarboekje is verliesboekje.
Als we kijken naar wat een gemiddeld spaarboekje de voorbije 20 jaar opbracht én we houden rekening met de mate waarin het leven in diezelfde periode duurder is geworden, dan is dat spaargeld op 20 jaar een kwart minder waard geworden. Dat blijkt uit berekeningen die de Nationale Bank maakte voor VRT en KNACK.
Wie spaart, verliest. Wie 20 jaar geleden 100 euro spaarde en dat al die tijd op de spaarrekening liet staan heeft, in koopkracht uitgedrukt, vandaag nog 75 euro.
Dat het spaarboekje op dit moment nauwelijks opbrengt is geen nieuw gegeven. Al ruim 6 jaar bedraagt de rente op bijna alle spaarrekeningen in ons land amper 0,11 procent, het wettelijk verplichte minimum van basisrente plus getrouwheidspremie. Die minimumrente op spaarrekeningen heeft door de hoge inflatie een negatieve impact voor spaarders.
Als de rente en de inflatie samen worden genomen, merkt iedereen dat het geld op een spaarboekje aan waarde verliest. Een rekenvoorbeeld maakt dit duidelijk. Stel dat u op 1 januari 2022 op uw spaarrekening 1.000 euro had staan en er een jaar lang niet was aangekomen, dan mag u een rente verwachten van 0,11 procent of in dit rekenvoorbeeld 1,1 euro. Tegen het eind van dit jaar is uw 1.000 euro dus 1.001,1 euro geworden. Maar de gemiddelde inflatie zal over het hele jaar boven de 8 procent liggen. Voor wat dus op 1 januari 2022 1.000 euro kostte, betaalt u dan gemiddeld meer dan 1.080 euro.
Het voorbije jaar maakte uw spaarboekje een verlies van zeker 8 procent of in dit cijfervoorbeeld 80 euro. Met het geld op uw spaarboekje komt u in dit voorbeeld met andere woorden 80 euro tekort om exact hetzelfde te kopen als een jaar eerder.
Wie nu denkt dat het verlies op het spaarboekje het gevolg is van de torenhoge inflatie die we vandaag kennen, heeft het mis. Want wie de cijfers over een langere tijd bekijkt, moet besluiten dat de inflatie zo goed als altijd hoger lag dan de rente op het spaarboekje.
Ook op langere termijn blijkt het spaarboekje dan een verliesboekje: sinds begin 2003 verdampte zo’n 25 procent van het geld dat op de spaarboekjes staat. De 100 euro die u 20 jaar geleden op uw spaarboekje plaatste zal eind dit jaar (reëel) nog maar 75 euro waard zijn. En dat ondanks de ontvangen (lage) rente. De zeer hoge inflatie en de zeer lage rente die we vandaag kennen leiden ertoe dat het spaargeld nog sneller minder waard wordt.
Sinds juli dit jaar is de Europese Centrale Bank (ECB) de rente aan het optrekken om de inflatie af te remmen. Deze renteverhogingen sijpelen maar heel traag door naar de rente die de spaarders zullen krijgen op hun spaarboekje. Maar de spaarder moet zich geen illusie maken. Zelfs als de rente op spaarboekjes morgen 1 procent zou bedragen, blijft het een verliesboekje. Voor volgend jaar wordt er een gemiddelde jaarinflatie van 6,5 procent voorspeld. Dat betekent dat de waarde van uw spaargeld volgend jaar nog zeker met 5 procent zal afnemen. Ook de komende jaren zullen spaarders dus zeker zijn van hun verlies.
Maar waarom is het spaarboekje nog populair? Om te beginnen is het spaarboekje het meest eenvoudige bankproduct. Iedereen kan het begrijpen. Wie spaart zet het geld dat niet meteen gebruikt wordt om te consumeren weg bij de bank. Je geld zit veilig op een spaarboekje. Je spaargeld is immers beschermd tegen een faillissement van de bank. Die zekerheid wordt gegeven door het zogeheten Garantiefonds. Andere grote troef is dat het geld op een spaarboekje op elk moment weer opvraagbaar is. Dat is handig als u een uitgave hebt, bijvoorbeeld van een woning.
Bron: VRT NWS - Michaël Van Droogenbroeck - 1 oktober 2022
Inflatie maakt woonkosten van huurders duurder.
Wie huurt in Vlaanderen moet daar gemiddeld ruim 800 euro per maand voor neertellen of 3,7 procent meer dan in 2021. Dat blijkt uit de huurbarometer van de makelaarsfederatie CIB Vlaanderen.
In 2021 stegen de huurprijzen in een jaar met 2,4 procent, het jaar daarvoor met 2,2 procent. En nu, na één jaarhelft, met 3,7 procent. Daarbij speelt ook de toegenomen inflatie een rol. Die liep dit jaar op tot meer dan 9 procent.
In 2018 besteedde ruim de helft van de huurders al meer dan een derde van zijn inkomen aan huur. Daar is sindsdien nog de coronacrisis en de energiecrisis bovenop gekomen, en de huurprijzen blijven stijgen. De betaalbaarheid staat dus nog meer onder druk.
Wie een jaar geleden een nieuwe woning heeft gebouwd, heeft vandaag de laagste woonkosten. Dat blijkt uit een VCB-analyse (Vlaamse Confederatie Bouw) (Embuild Vlaanderen). De vereisten voor nieuwbouw op het vlak van energie-efficiëntie zijn hoog en daar profiteren deze eigenaars ten volle van. Wie huurt is het slechtste af en heeft de woonkosten sterk zien stijgen als gevolg van de stijgende energieprijzen en geïndexeerde huurprijzen.
Wie als eigenaar het afgelopen jaar een energierenovatie heeft afgerond, heeft haar of zijn energiefactuur tot een derde herleid. Zo verdienen zij op termijn hun investering terug. De totale woonkosten van verbouwers nemen daarom niet verder toe en dalen zelfs licht. In de huidige energiecrisis ben je met grote voorsprong het beste af als eigenaar van een nieuwbouw of na een energierenovatie.
Bouwen en renovatie-verbouwen blijven stijgen in de toekomst.
Over gestegen materiaalprijzen, toegenomen transportkosten en geïndexeerde hogere lonen. De markt was nog maar net aan het bekomen van de forse toename van de bouwmateriaalprijzen als gevolg van corona, of de energieprijsstijgingen veroorzaakten een nieuwe inflatiegolf. De productie van bakstenen, cement, beton, gipsplaten en glas is energie-intensief. De energiekosten vertegenwoordigen een kwart van de fabricagekosten. De dure olie en gas vertalen zich dan ook in sterk gestegen materiaalprijzen en constructiekosten.
Ook de toegenomen transportkosten, als gevolg van de duurdere energie, maken de bouwmaterialen nóg duurder. Dan zijn er nog de loonstijgingen bovenop, want de lonen zijn gekoppeld aan de inflatie, en die is dan weer gelinkt aan de energieprijzen.
Een bijkomend risico is het verlaagde aanbod van de bouwmaterialen. Sommige producenten worden genoodzaakt hun productiecapaciteit te verminderen wanneer de verhoogde energieprijzen de fabricage niet langer rendabel maken. Vooral de cementsector blijkt gevoelig voor zulke afwegingen. Bovendien zijn er Chinese bedrijven die hier massaal materialen opkopen en onze markt nog krapper maken.
Al decennialang stijgen de woningprijzen. In vergelijking met 1973 betalen we gemiddeld nu maar liefst 15 keer meer voor een huis, aangepast aan de inflatie is dat nog altijd het drievoud van toen. Maar de woningprijzen zijn de laatste jaren nog sneller toegenomen. Tussen eind 2019 en eind 2021 stegen de prijzen zelfs met meer dan 16 procent.
Ook de eigen inbreng blijft stijgen in de toekomst. Een koper die tegenwoordig een woning wil kopen in ons land moet al gemiddeld bijna 57.000 euro eigen middelen kunnen neerleggen, blijkt uit een studie van de Nationale Bank. In de jaren voor de coronacrisis lag dat bedrag onder de 40.000 euro.
BouwRegister informeert kopers en (ver)bouwers 14-daags met een nieuwsbrief over de meest recente bouwinfo.
Minder aanbod van nieuwbouwwoningen, hogere marktprijzen
In Vlaanderen en Brussel was er in het derde kwartaal van dit jaar een gestage terugval van het aanbod van nieuwbouwwoningen. "Veel vastgoedontwikkelaars zetten projecten on hold", getuigt Philippe Janssens, de CEO van de Antwerpse residentiële ontwikkelaar Immpact. "Door de volatiele energie- en materiaalprijzen is het erg moeilijk om een realistische verkoopprijs te bepalen. Ofwel spreek je met de aannemer een vaste prijs af, en moet je een project te hoog in de markt zetten. Ofwel varieert de bouwkostprijs en moet je die constant doorrekenen in de vraagprijs van de woning, wat commercieel moeilijk ligt."
In Brussel nam het aantal aangeboden nieuwbouwwoningen in september 2022 tegenover dezelfde periode vorig jaar met de helft af, blijkt uit de cijfers van het vastgoedonderzoeksbureau de Crombrugghe en Partners (van 1.421 naar 707 eenheden). Het jongste kwartaal bleef het aanbod sterk dalen (met bijna 40 procent). Vooral in het noorden van Brussel was er een ernstige afname. In Vlaanderen nam het aanbod van nieuwbouwprojecten in het derde kwartaal met 3 procent af. Wel zijn de regionale verschillen groot. Vooral Vlaams-Brabant kende het voorbije jaar een contractie (1.375 eenheden in het derde kwartaal). In een jaar tijd daalde het aanbod met een vijfde. Vooral in Leuven en Halle was er een krimp. In Limburg, waar de vastgoedmarkt sowieso wat bescheidener is (670 eenheden) was er in een jaar een daling met ruim een derde.
In Oost-Vlaanderen nam het aantal nieuwe projecten het voorbije jaar af met meer dan 20 procent (van 2.748 in het derde kwartaal 2021 naar 2.200 in dezelfde periode 2022). Dat was vooral het geval in steden, zoals Gent en Sint-Niklaas. In maart-september 2022 daalde het aanbod met 10 procent. Ook de Antwerpse nieuwbouwmarkt kende een ernstige knauw van 8 procent (van 2.033 naar 1.895 eenheden). Vooral in de provinciehoofdstad en de Kempen was er een afname. Het voorbije kwartaal kende provincie nog een daling met liefst 15 procent. Janssens: "Zeker projecten in het lagere- en het middensegment hebben het wat moeilijker. Door de lagere marges zijn ontwikkelaars niet echt bereid het risico te nemen dat hun projecten te lang in de verkoop blijven staan."
West-Vlaanderen is met een aanbod van 3.343 eenheden een van de sterkhouders. Maar ook in die provincie was er het voorbije jaar een afnemend aanbod (min 10 procent). In het derde kwartaal herstelde het echter licht (plus 3 procent), vooral dankzij de Westhoek.
Bron TENDS: Hans Brockmans - redacteur bij Trends TRENDS beschikt over verschillende deskundige redacteurs met specialisatie vastgoed. Abonneren op TRENDS is een aanrader.
VLAAMSE ENERGIEMAATREGELEN
"MijnVerbouwPremie.be", is het nieuwe onlineloket waarop je voortaan terecht kan als je in Vlaanderen financiële steun of premies wil aanvragen voor een energiebesparende verbouwing.
"Mijn Verbouwpremie" bundelt eigenlijk de vroegere Vlaamse energiepremies en renovatiepremie.
De Vlaamse regering heeft haast gemaakt met de ingreep/stop op de indexering van de huurprijzen.
De maatregel is bedoeld om huurders te ondersteunen tijdens de energiecrisis. Door de hoge inflatie dreigen zij geconfronteerd te worden met hoge prijsstijgingen. Als zij ook nog eens wonen in een slecht geïsoleerd huis met een hoge energiefactuur, worden ze dubbel getroffen.
De Vlaamse Regering neemt – op voorstel van Zuhal Demir – een aantal bijkomende sociale energiemaatregelen, om de impact van de extreem hoge energieprijzen op de energiefacturen voor de gezinnen te verlichten.
Vlaamse MijnVerbouwPremie
"MijnVerbouwPremie.be", zo heet het nieuwe onlineloket waarop je voortaan terecht kan als je in Vlaanderen financiële steun of premies wil aanvragen voor een energiebesparende verbouwing. In de ochtend op VRT-Radio1 gaf Ellen Moons van het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap uitleg:
Voor welke verbouwingen?
"Mijn Verbouwpremie" bundelt eigenlijk de vroegere Vlaamse energiepremies en renovatiepremie.
"Die gelden dus voor het renoveren en het isoleren van daken, buitenmuren en vloeren, het plaatsen van nieuwe ramen en deuren en het toekomstgericht verwarmen van woningen en sanitair warm water. Daarmee bedoel ik dus warmtepompen, warmtepompboilers en zonneboilers".
Geen zonnepanelen dus: de aanvraag van die premies verloopt via Fluvius.
Hoe aanvragen?
Je moet altijd een digitale premieaanvraag doen, via MijnVerbouwPremie.be. Daarop moeten je een aantal documenten toevoegen. "Dat gaat dan in eerste instantie uiteraard over facturen, maar ook over offertes", zegt Moons. "Het is dus heel belangrijk dat mensen die documenten goed bijhouden. In de meeste gevallen zal er ook een attest van een aannemer nodig zijn, omdat de meeste werken in het kader van Mijn Verbouwpremie zullen moeten worden uitgevoerd door een aannemer."
Op de dag dat je de premieaanvraag indient, mogen de facturen maximaal 2 jaar oud zijn. Als je je aanvraag nog in 2022 indient, mogen je facturen 2 jaar en 3 maanden oud zijn.
Eerst zelf investeren.
Dat klopt. Wie die kosten niet eerst zelf kan betalen, kan ook beroep doen op "Mijn Verbouwlening", die sinds 1 september bestaat. "Wie daarvoor in aanmerking komt, kan tot 60.000 euro renteloos lenen voor een verbouwing. Dat kan dan worden afbetaald op een termijn van 25 jaar."
Bedrag.
De uitgekeerde bedragen zullen niet voor iedereen hetzelfde zijn. "Dat hangt af van het soort gebouw: is het een woning of een gebouw met een andere functie", zegt Moons. "Het hangt er ook van af of je een eigenaar bent of niet, of je er gedomicilieerd bent of niet en - in dat laatste geval - ook van je gezinsinkomen en gezinssituatie."
Daarbij geldt: hoe lager het gezinsinkomen, hoe hoger de premie. Die loopt op tot maximaal 50 procent van het factuurbedrag. Om te kunnen inschatten in welke premiecategorie je valt, is op de website MijnVerbouwPremie.be ook een eenvoudige simulator voorzien.
Wanneer uitbetaald?
Moons houdt het "op zo snel mogelijk". "Maar we verwachten een grote toeloop, dus afhankelijk daarvan zou dat wat sneller of wat minder snel kunnen zijn."
Officieel krijg je na maximaal 8 maanden te horen of je aanvraag is goedgekeurd. Mocht dat niet zo zijn, kan je nog beroep aantekenen. Ten laatste een jaar na de aanvraag zou de premie moeten zijn uitbetaald.
Bron: VRT NWS - Stefan Grommen
BEKIJK en BELUISTER de VRT Reportage – Luc Pauwels
Vlaamse regering maakt haast met ingreep op indexering van de huurprijzen
De Vlaamse regering heeft haast gemaakt met de ingreep/stop op de indexering van de huurprijzen. Om te vermijden dat verhuurders nog snel hun huurprijs indexeren, is de maatregel rond de indexering van de huurprijzen in versneld tempo al goedgekeurd in het Vlaams Parlement zodat het maandag 3 oktober 2022 al in het Staatsblad verschijnt. In de tekst staat de ingangsdatum van zaterdag 1 oktober.
Een van de energiemaatregelen die de Vlaamse regering in haar regeringsverklaring heeft aangekondigd, is de tijdelijke bevriezing van de huurprijs van slecht geïsoleerde huurwoningen. Zo mogen de prijzen van huurwoningen met een EPC-label van E en F (de minst energiezuinige woningen) een jaar lang niet geïndexeerd worden. Voor woningen met een label D mogen verhuurders nog de helft van de gezondheidsindex doorrekenen. Voor A, B en C geldt geen beperking.
De maatregel is bedoeld om huurders te ondersteunen tijdens de energiecrisis. Door de hoge inflatie dreigen zij geconfronteerd te worden met hoge prijsstijgingen. Als zij ook nog eens wonen in een slecht geïsoleerd huis met een hoge energiefactuur, worden ze dubbel getroffen.
VRT NWS - Rik Arnoudt, BELGA
Noodmaatregelen energiecrisis: wijziging energiebesluit
De Vlaamse Regering neemt – op voorstel van Zuhal Demir – een aantal bijkomende sociale energiemaatregelen, om de impact van de extreem hoge energieprijzen op de energiefacturen voor de gezinnen te verlichten.
Het gaat om:
- het verlengen van de periode waarin het voor de netbeheerders verboden is huishoudelijke afnemers af te sluiten van energielevering.
- het aanpassen van de bedragen noodkrediet elektriciteit en aardgas op basis van de actuele energieprijs.
- het versterken van de minimale levering aardgas en uitbreiding naar klanten die elektrisch verwarmen via het exclusief nachttarief.
- het verruimen van de doelgroep die in aanmerking komt voor de huishoudelijke energiescan.
- het uitbreiden van de inhoud van de energiescan met de controle van de geschiktheid van de woning voor de plaatsing van een PV-installatie.
- het versoepelen van de voorwaarden rond domiciliëring voor de MijnVerbouwLening.
- het invoeren van een tijdelijke dak- en zoldervloerisolatiepremie voor doe-het-zelvers en het invoeren van een vergoedingsregeling voor de meerkost van de minimumsteunregeling van groenestroomcertificaten wanneer deze door de elektriciteitsdistributienetbeheerder terug op de markt worden gebracht.
Ze wijzigt daarvoor principieel het Energiebesluit van 19 november 2010. Over dit wijzigingsbesluit wordt het advies ingewonnen van de VREG en daarna van de Raad van State.
Bron: Vlaamse overheid
VERPLICHT EPC BIJ VERKOOP EN VERHUUR
Het EPC toont in hoeverre uw woning, appartement, studio, ... al voldoet aan de energiedoelstelling van 2050. In het Vlaams Renovatiepact staat dat tegen 2050 alle woningen een A-label moeten hebben.
Een van de energiemaatregelen die de Vlaamse regering in haar regeringsverklaring aangekondigde, is de tijdelijke bevriezing van de huurprijs van slecht geïsoleerde huurwoningen vanaf 1 oktober 2022.
Vernieuwd EPC
Het Energieprestatiecertificaat (EPC) werd sinds de invoering grondig vernieuwd. De belangrijkste verandering is dat huizen en appartementen voortaan een label en een kleurcode (van A+ tot F) krijgen, zodat je in één oogopslag kan zien hoe de woning of het appartement scoort. Het is simpeler en duidelijker dan het oude EPC, wat meer een technische omschrijving was. Je ziet onmiddellijk wat er al goed is en wat nog verbeterd kan worden. Een andere nieuwigheid is dat bij het EPC meteen ook concreet advies gegeven wordt over de maatregelen die je kan nemen om dat huis of appartement een hogere score te geven. Het EPC toont in hoeverre uw woning, appartement, studio, ... al voldoet aan de energiedoelstelling van 2050. In het Vlaams Renovatiepact staat dat tegen 2050 alle woningen een A-label moeten hebben. Bestaande EPC's zijn tien jaar geldig, wie er al een heeft hoeft dus niet in alle gevallen een nieuw aan te vragen. Sinds 2022 moet bij verkoop het EPC voor een bestaande woning zijn opgemaakt in 2019 of later. Bij verhuur mogen EPC’s, die werden opgemaakt voor 2019 en nog geldig zijn op het moment van de ondertekening van de huurovereenkomst, nog gebruikt worden. Sinds 1 april 2022 moet er ook een EPC zijn bij erfpacht en opstalrecht. Sinds juli 2017 is een EPC ook bij verkoop en verhuur verplicht bij woningen, appartementen,… zonder verwarming. Toch kan het nieuwe EPC in alle gevallen interessant zijn als u intussen renovatiewerken liet uitvoeren. Ook als u niet van plan bent om uw woning te verkopen of te verhuren, kan het nieuwe EPC u handige informatie geven, bijvoorbeeld bij renovatieplannen.
Is uw woning maximaal 10 jaar oud en hebt u een 'EPC Bouw' dat nog geldig is, dan moet dat EPC Bouw gebruikt worden bij verkoop of verhuur. Een ‘EPC Bouw’ is onderdeel van de EPB-aangifte
Verplichting voor eigenaars
De eigenaar van een woning die deze wil verkopen of verhuren moet ervoor zorgen dat een EPC beschikbaar is op moment dat de woning te koop of te huur wordt aangeboden. Het EPC moet door de eigenaar worden voorgelegd aan de (potentiële) kopers of huurders. Bij verkoop van een woongebouw wordt het EPC overgedragen aan de koper en in de notariële akte zal een clausule met betrekking tot het EPC worden opgenomen. De notaris heeft meldingsplicht aan het Vlaams Energieagentschap indien geen EPC aanwezig is. Indien geen EPC aanwezig is, zal de eigenaar uitgenodigd worden op een hoorzitting en riskeert hij een boete tussen 500 en 5000 euro. Bij het sluiten van een huurovereenkomst ontvangt de huurder een kopie van het energieprestatiecertificaat.
Welke woningen ?
Het EPC bij verkoop en verhuur van bestaande woongebouwen is verplicht vanaf het moment dat een wooneenheid te koop of te huur wordt aangeboden. Het EPC moet dus opgemaakt worden per woning, per appartement, per studio.... Onder VERKOOP wordt verstaan: de zuivere verkoop van het geheel in volle eigendom van een residentieel gebouw dat niet door de burgemeester onbewoonbaar is verklaard. Bij schenking, bij verkoop van enkel vruchtgebruik, bij gerechtelijke onteigening, ... is dus geen EPC verplicht. Onder VERHUUR wordt verstaan: de gewone huur, voor zover het gaat over een verhuur over een periode van meer dan twee maanden, de onroerende leasing en de woninghuur van residentiële gebouwen. Dit betekent dat vakantiewoningen, waarvan de huurovereenkomsten voor minder dan twee maanden worden gesloten, niet over een EPC dienen te beschikken. Als u voor 1 januari 2009 reeds een woning verhuurde, waarbij het huurcontract niet werd vernieuwd na 1 januari 2009 en de huurder blijft dezelfde, dan moet u geen EPC laten opmaken. Indien u na 1 januari 2009 wel een nieuwe huurder krijgt of het huurcontract werd vernieuwd, dan moet u wel een EPC laten opmaken. Bij stilzwijgende verlenging van het huurcontract is geen EPC vereist. Een WOONEENHEID is elke eenheid in een gebouw met woonfunctie (die al dan niet energie verbruikt ten behoeve van mensen) en die over de nodige voorzieningen beschikt om autonoom te functioneren. Voor onbewoonbaar verklaarde woningen is geen EPC nodig bij verkoop. Voor studentenhomes die bestaan uit studentenkamers zonder badkamer en keuken, moet een EPC opgemaakt worden voor het gehele gebouw. Voor serviceflats die verkocht worden, dient een EPC voor bestaande woning opgesteld te worden. Indien de serviceflats worden verhuurd, dient een EPC opgesteld te worden als er effectief een huurovereenkomst met de bewoner wordt afgesloten. Indien geen huurovereenkomst wordt afgesloten dan dient geen EPC te worden opgemaakt. Voor woningen met gemengde functie, zoals een kantoor, winkel, praktijk, … moet enkel voor het woongedeelte een EPC opgemaakt worden. Het beroepsgedeelte kan wel meegenomen bij de opmaak van het EPC op voorwaarde dat het kleiner is dan 800 m³, kleiner is dan het woongedeelte en binnen het beschermd volume valt. Rusthuizen en andere welzijn- of gezondheidsvoorzieningen vallen onder het toepassingsgebied EPC voor publieke gebouwen.
Het EPC blijft 10 jaar geldig
Wanneer de wooneenheid (met een geldig EPC) opnieuw verkocht of verhuurd wordt, binnen deze geldigheidstermijn, moet geen nieuw EPC opgemaakt worden. Uiteraard moet wel steeds een kopie in geval van verhuur en het originele EPC in geval van verkoop worden meegegeven aan de nieuwe huurder of koper. Als in de woning intussen energiebesparende investeringen zijn doorgevoerd, zal de eigenaar er baat bij hebben om een nieuw EPC te laten opmaken, welk een betere score zal geven.
Wie kan een EPC opmaken?
Enkel een erkende energiedeskundige type A kan een EPC bij verkoop of verhuur van een woning opmaken. Een erkend energiedeskundige type A heeft een door het Vlaams Energieagentschap erkende opleiding gevolgd en is geslaagd in een examen. Het is als eigenaar aan te raden om verschillende energiedeskundigen type A te contacteren voor een offerte. Er wordt door de overheid geen vaste prijs opgelegd.
Hoe verloopt de opmaak ?
Een energiedeskundige type A inspecteert eerst de woning ter plaatse en kijkt daarbij naar het dak, de muren, de vloer, de ramen, de deuren, de gebruikte isolatiematerialen, de verwarmingsinstallatie ... Daarna verwerkt hij alle gegevens in een speciaal softwareprogramma om de energiescore te berekenen en het EPC op te maken en te ondertekenen. De opmaak van een EPC neemt gemiddeld ongeveer een halve dag in beslag. De opmaak gebeurt met behulp van de certificatiesoftware die door het Vlaams Energieagentschap ter beschikking wordt gesteld aan de erkende energiedeskundigen type A. Bij de inspectie moet de energiedeskundige type A het inspectieprotocol volgen. Door het gebruik van een vaste inspectiemethode en specifieke software wordt de reproduceerbaarheid verhoogd.
Controle op het EPC
Het Vlaams Energieagentschap controleert steekproefsgewijs op de geleverde prestaties, kwalificaties en de aanvullende vereisten van de erkende energiedeskundige, alsook op de correctheid en aanwezigheid van een EPC bij verkoop of verhuur en bovendien kunnen ook meldingen gedaan worden aan het agentschap.
Sancties
In geval van afwezigheid van een EPC bij het te koop of te huur stellen van een woning, zal de eigenaar desbetreffend een brief ontvangen en uitgenodigd worden schriftelijke argumenten in te dienen. Het Vlaams Energieagentschap kan de eigenaar van een woongebouw een administratieve geldboete opleggen van minimaal 500 euro tot maximaal 5000 euro. De afwezigheid van een EPC is op zich geen reden dat de woning niet kan verkocht of verhuurd worden, echter de eigenaar loopt wel het risico op een boete. Als misbruiken worden vastgesteld of als blijk wordt gegeven van kennelijke onbekwaamheid, kan het Vlaams Energieagentschap de erkenning van de energiedeskundige intrekken. Als blijkt dat het EPC van onvoldoende kwaliteit getuigt of als blijkt dat de energiedeskundige niet aan de voorwaarden voldoet, kan het Vlaams Energieagentschap de EPC in kwestie intrekken. Als bij de controle blijkt dat het EPC niet met de werkelijkheid overeenstemt, kan het Vlaams Energieagentschap aan de energiedeskundige een boete opleggen tussen 500 en 5000 euro.
Energiemaatregel - EPC bij indexering van de huurprijzen
De Vlaamse regering heeft in haar maatregelen tegen de energiecrisis werk gemaakt van een ingreep/stop op de indexering van de huurprijzen. De maatregel werd goedgekeurd in het Vlaams Parlement om op 3 oktober 2022 in het Staatsblad te verschijnen en heeft als ingangsdatum 1 oktober 2022.
Een van de energiemaatregelen die de Vlaamse regering in haar regeringsverklaring aangekondigde, is de tijdelijke bevriezing van de huurprijs van slecht geïsoleerde huurwoningen. Zo mogen de prijzen van huurwoningen met een EPC-label van E en F (de minst energiezuinige woningen) een jaar lang niet geïndexeerd worden. Voor woningen met een label D mogen verhuurders nog de helft van de gezondheidsindex doorrekenen. Voor A, B en C geldt geen beperking.
De maatregel is bedoeld om huurders te ondersteunen tijdens de energiecrisis. Door de hoge inflatie dreigden zij geconfronteerd te worden met hoge prijsstijgingen. Als zij ook nog eens wonen in een slecht geïsoleerd huis met een hoge energiefactuur, werden ze dubbel getroffen.
BouwRegister informeert kopers en (ver)bouwers 14-daags met een nieuwsbrief over de meest recente bouwinfo.
