17-10-2022
Beste (ver)bouwer,
BouwRegister stelt je graag, aan de hand van eigen berichtgeving en verwijzing naar enkele interessante artikels in de media, op de hoogte van recente bouwinfo.
In deze nieuwsbrief volgende onderwerpen :
- Woonflash september - oktober 2022 meer weten
- Energiezuinig renoveren met stappenplan meer weten
- De hulp van uw notaris meer weten
WOONFLASH SEPTEMBER - OKTOBER 2022
Als gevolg van de hoge inflatie schommelt de rente rond 3 procent. Maar wat betekent dat nu voor ons woonsparen of woonlening?
Minister van Financiën Van Peteghem laat weten dat het niet de bedoeling is te raken aan het verlaagd btw-tarief voor sloop en heropbouw na 2023. Hierover was onduidelijkheid omdat hierover niets vermeld staat in het begrotingsakkoord.
Zetten de stijgende rente, de strengere energienormen en de economische onzekerheid een domper op de prijzen van woningen? Kenners voorspellen dat de vastgoedprijzen dit en volgend jaar na/door inflatie zullen afnemen, hevige schokken worden niet verwacht.
Naar aanleiding van de energiecrisis met torenhoge prijzen dokterde de Belgische banksector in september een systeem van betalingsuitstel uit dat op 1 oktober inging.
Rente schommelt rond 3 procent.
Als gevolg van de hoge inflatie schommelt de rente rond 3 procent. Maar wat betekent dat nu voor ons woonsparen of woonlening?
Voorlopig is er nog geen invloed op spaarboekjes. Bij de meeste banken blijft de rente op het spaarboekje beperkt tot het wettelijke minimum van 0,01 procent, met een getrouwheidspremie van 0,10 procent. De evolutie van de rente op spaarboekjes wordt vooral gestuurd door de kortetermijnrente, maar misschien wordt bij de volgende renteverhoging van de ECB (Europese Centrale Bank) het verschil wel merkbaar.
Bij de woonleningen voel je de hogere rentes wel al fors doorwegen. Volgens de rentebarometer van Immotheker-Finotheker ligt de gemiddelde rente voor een rentevaste woonlening over 20 jaar nu al op minimum 3 procent, als je maximaal 80 procent van de waarde van een pand leent. Voor wie meer dan 80 procent moet financieren klimt die gemiddelde rente nu al naar bijna 3,20 procent voor een dergelijke lening.
Meer duidelijkheid over verlaagd btw-tarief sloop en heropbouw
Minister van Financiën Van Peteghem laat weten dat het niet de bedoeling is te raken aan het verlaagd btw-tarief voor sloop en heropbouw na 2023. Hierover was onduidelijkheid omdat hierover niets vermeld staat in het begrotingsakkoord. De minister zegt het verlaagde tarief ofwel mee te nemen in de toekomstige fiscale hervorming ofwel opnieuw te verlengen.
De bouwfederatie Embuild betreurde dat in het begrotingsakkoord niets stond over de verlenging van het verlaagd tarief. Vlaams minister van Energie Zuhal Demir (N-VA) sloot zich daarbij aan. Maar volgens federaal minister Van Peteghem lag de btw-verhoging tijdens het regeringsconclaaf niet eens op tafel.
Het tarief van 6 procent voor de sloop en heropbouw van gebouwen werd allereerst toegepast in 32 steden en had tot doel in die steden nieuwbouw en de verfraaiing van achtergestelde buurten aan te moedigen. Later besliste de regering deze regeling voor heel het land te veralgemenen. Dat gebeurde eerst voor 2022, waarna de maatregel werd verlengd tot einde 2023. Over de verlenging tot na 2023 is tot nu nog geen beslissing genomen. ‘Als het tarief eind 2023 niet in de fiscale hervorming zit, dan zal het opnieuw worden verlengd’ zegt de woordvoerder van de minister aan Belga. De maatregel is een sterke stimulans om ons verouderde woningbestand te verduurzamen en zo mee te werken aan het bereiken van de klimaatdoelstellingen en de energetische bouwvoorschriften. Naar schatting zijn bijna 100.000 woningen aan grondige renovatie toe.
Zonder verlenging stijgt de BTW op sloop en heropbouw weer naar 21 procent, wat voor een gemiddelde gezinswoning een meerkost betekent van 50.000 euro, waarschuwde de bouwfederatie Embuild. Met het verlaagd btw-tarief loont het effectief de moeite om een woning eerder van nul herop te bouwen en te investeren in energiezuinige materialen en technieken.
Staan de woningprijzen onder druk?
Zetten de stijgende rente, de strengere energienormen en de economische onzekerheid een domper op de prijzen van woningen? Kenners voorspellen dat de vastgoedprijzen dit en volgend jaar door de inflatie zullen afnemen, hevige schokken worden niet verwacht. De rente steeg van 1,4 procent in januari tot 3 procent half oktober in 2022.
Een renteverhoging van 1,5 procent zou als effect hebben dat de leencapaciteit met 10 à 15 procent afneemt. Hoe hoger de rentevoeten, hoe moeilijker het voor kopers wordt. Maar misschien is de huizenmarkt aan het veranderen in een ‘kopersmarkt’, waar de kopers meer baas worden?
Volgens de recentste Notarisbarometer klom de gemiddelde woningprijs in de eerste helft van dit jaar met 6,3 procent. Ook dat is een reële prijsdaling. Het aantal transacties nam de voorbije zomer af met een vijfde. De Nationale Bank heeft berekend dat het aantal woonkredieten in de eerste acht maanden van dit jaar is gedaald met 21 procent.
Bovendien zullen steeds meer kopers in hun budget rekening moeten houden met de verplichting om vanaf 1 januari energieverslindende woningen te renoveren, bij hun aankoop.
Energiedeskundigen berekenden dat de renovatiekosten om het gevraagde EPC-label te halen al snel kunnen oplopen tot 50.000 euro. Ofwel kun je dat bedrag zelf direct financieren, ofwel moet je er 20 tot 25 procent extra voor lenen en dat laatste zal gevolgen hebben voor de prijs van de woningen. Daardoor wordt verwacht dat energiezuinige woningen, in een goede staat en met een goede ligging, in prijs zullen stabiliseren. Voor energieverslindende woningen met een slecht EPC-label zou volgens verwachting de prijs zakken.
Onlangs besliste de Vlaamse regering dat verhuurders dit jaar voor slecht geïsoleerde woningen slechts een beperkte huurindexering mogen doorvoeren. Ook dat beïnvloedt de waardering.
Betalingsuitstel woonkrediet
Naar aanleiding van de energiecrisis met torenhoge prijzen dokterde de Belgische banksector in september een systeem van betalingsuitstel uit dat op 1 oktober inging. Tot en met 9 oktober werd voor 1.533 woonkredieten een betalingsuitstel toegekend binnen dit kader. Wie wel aan de voorwaarden voldoet, krijgt naar verluid vlot een betalingsuitstel onder het uitgewerkte systeem. Voor 453 kredieten werd betalingsuitstel toegekend via een oplossing op maat, buiten het kader. Het gaat om mensen die niet strikt aan de voorwaarden voldoen en waarbij individueel op maat een oplossing uitgewerkt wordt.
Wie aan de voorwaarden voldoet, kan vanaf 1 oktober betalingsuitstel voor het woonkrediet krijgen.
Er moet dan gedurende twaalf maanden geen aflossingen van kapitaal gebeuren. De intresten moet men wel betalen en de looptijd van de lening wordt verlengd met de looptijd van het betalingsuitstel.
De maatregel geldt tot minstens eind maart 2023. Niemand weet hoe de prijzen zullen evolueren en of de komende periode nog veel vaste energiecontracten bij afloop naar een variabel omgezet worden.
Gezinnen moeten op het moment van de aanvraag over minder dan 10.000 euro roerend vermogen beschikken en ze mogen niet als wanbetaler geregistreerd staan.
BouwRegister informeert kopers en (ver)bouwers 14-daags met een nieuwsbrief over de meest recente bouwinfo.
ENERGIEZUINIG RENOVEREN MET STAPPENPLAN
'Alles begint met het beperken van de energievraag van een woning'.
Uit Trends van 6/10/22 - Jef Poortmans - redacteur Trends.
Een korte samenvatting.
Nu de kosten de pan uit rijzen, is energiezuinigheid meer dan ooit een noodzaak voor wie een woning wil renoveren. ‘Alles begint bij isoleren en luchtdichtheid.’
Alles begint bij isolatie en luchtdichtheid
Wie aan duurzaam renoveren denkt, denkt al snel aan warmtepompen, zonnepanelen en andere technieken. Maar dat is niet de juiste eerste stap. ‘Alles begint met het beperken van de energievraag van een woning, dus de hoeveelheid energie die je nodig hebt om ze in de winter te verwarmen of in de zomer te koelen’, zegt Melanie Vercruysse, coördinator van de studiedienst van Netwerk Architecten Vlaanderen (NAV).
Luc Dedeyne, architect en energieconsulent bij Bouwunie, treedt haar bij. De bouwschil van een woning bepaalt de energievraag. ‘Alles begint bij isoleren en luchtdichtheid. Als je een dak isoleert, maar het blijft koud op zolder, dan betekent dat dat de warmte nog weg kan door kieren en spleten. Isoleren heeft geen zin als je het pand niet luchtdicht kunt maken.’
Een volgende stap is ventilatie. ‘Door zo op die luchtdichtheid te werken, maken we van woningen als het ware thermosflessen. Dan moet je op een gecontroleerde manier ventileren’, zegt Dedeyne.
Overdrijf niet
Beide architecten waarschuwen dat het niet nodig is onmiddellijk naar energiezuinige technieken te grijpen, die vaak duur zijn. ‘Het doel is de energiebehoefte voor verwarming en koeling zo laag mogelijk te krijgen. Als je dat doet, hoeft ook een goed afgestelde gasketel niet hard te werken om te verwarmen en kun je de gasfactuur beperken’, zegt Luc Dedeyne.
Wanneer de energievraag van een woning nog te hoog is, hebben die nieuwe technieken weinig nut.
‘Dan heeft het geen zin om een warmtepomp te plaatsen, want dan betaal je je blauw aan elektriciteit. Eerst moet de energievraag omlaag’, zegt hij stellig.
‘In een woning die maar 8 kilowatt nodig heeft om op te warmen, moet je geen warmtepomp van 12 kilowatt plaatsen. Die werkt minder efficiënt en valt duurder uit. Het heeft ook geen zin naar heel zware isolatiepakketten te gaan, als je de luchtdichtheid niet kunt verbeteren’, zegt Melanie Vercruysse.
Behalve warmte in de winter is ook koelte in de zomer steeds belangrijker. ‘Omdat we zo goed isoleren, houden we de warmte in de winter binnen en, als het goed is, in de zomer buiten. Maar als de warmte binnen zit, krijg je ze moeilijk weer buiten. We bouwen ook almaar vaker met grote raampartijen, waar veel warmte door komt. Oververhitting is een probleem voor steeds meer woningen. Daarom is zonnewering belangrijk’, zeggen beiden.
Denk in stappen
Melanie Vercruysse raadt een stappenplan op lange termijn aan: ‘Het is belangrijk de stappen van een renovatie goed op elkaar af te stemmen. Stel dat je de renovatie begint met de isolatie van een dak, dan moet je eraan denken de dakrand voldoende ver te laten uitsteken, voor het geval dat je enkele jaren later de muren aan de buitenzijde wilt isoleren. Zo moet je met elke volgende stap rekening houden.’
Een renovatiemasterplan kan helpen de lange termijn niet uit het oog te verliezen. Alleen strookt dat niet met de regelgeving: vanaf 2023 geldt in Vlaanderen de renovatieverplichting. Wie een woning koopt, moet dan binnen de vijf jaar het energielabel D halen. ‘Om dat doel te halen, zullen mensen misschien kiezen voor snelle en beperkte ingrepen in plaats van voor een masterplan op lange termijn’, vreest Melanie Vercruysse. ‘Die ambitie had scherper gekund, bijvoorbeeld het energielabel A halen op een termijn van vijftien jaar. Dat dwingt verbouwers op de lange termijn te denken.’
Vergeet de premies niet
Op premiezoeker.be kunnen verbouwers per postcode bekijken op welke premies ze aanspraak kunnen maken.
Vanaf 1 oktober geldt in Vlaanderen de Mijnverbouwpremie. Die bundelt de vroegere renovatiepremie met andere premies voor energiebesparende investeringen.
‘Volg bij de premieaanvraag het stappenplan van je renovatie. Als je eerst je dak renoveert, vraag dan eerst alle premies voor dakisolatie aan’, stelt Luc Dedeyne. ‘De logische volgorde is: dak, muren, ramen en beglazing, en als laatste de vloer. Daarna komen de technieken.’
We citeren en vatten samen in deze nieuwsbrief uit TRENDS. TRENDS beschikt over verschillende deskundige redacteurs met specialisatie vastgoed. Abonneren op TRENDS is een aanrader voor elke (ver)bouwer. Het volledig artikel van redacteur Jef Poortmans kan je lezen in TRENDS van 06/10/2022.
DE HULP VAN UW NOTARIS
Heeft u het huis van uw dromen gevonden? Zo’n aankoop heeft echter belangrijke financiële en juridische gevolgen en is erg ingrijpend. Alvorens een verbintenis aan te gaan doet u best een beroep op een notaris als ervaren deskundige.
Een voorbeeld!
Ten onrechte laat de benaming ‘voorlopige verkoopovereenkomst’ (of compromis) vermoeden dat koper of verkoper de overeenkomst nog kunnen verbreken. Maar van zodra een verkoper zich verbindt een goed over te dragen aan een koper die ermee akkoord gaat de daarvoor bepaalde prijs te betalen, is de verkoop definitief gesloten; zelfs als er nog geen voorschot is betaald. De notaris is gebonden door de bepalingen van de onderhandse overeenkomst en deze verder uit te werken. Het is dus van groot belang dat verkoper en koper zich vanaf het begin deskundig laten bijstaan.
Enkele andere bedenkingen:
- Is de ‘verkoper’ wel de enige eigenaar en in regel met zijn belastingen?
- Beschikt de ‘koper’ over voldoende financiële middelen of kan hij wel een hypothecair krediet bekomen?
- Is het verkochte goed duidelijk omschreven en werden de oppervlakte en de kadastrale gegevens gecontroleerd?
- Is het verkochte eigendom niet (over)belast met hypothecaire leningen en rust er geen beslag op?
- Zijn er erfdienstbaarheden of rust er vruchtgebruik of een recht van bewoning op?
- Is het bodemattest, energieprestatie certificaat, attest van elektrische keuring, … aanwezig?
- Is de woning niet zonevreemd, niet getroffen door de rooilijn of zijn er stedenbouwkundige overtredingen?
Geen extra kosten.
Het laten opstellen of nakijken van uw verkoopovereenkomst brengt immers geen extra kosten mee, als de notaris gelast wordt met de verkoop.
In de praktijk wordt vaak gewerkt met een optieovereenkomst of met het inlassen van opschortende voorwaarden in de onderhandse verkoopovereenkomst. Het akkoord van de partijen wordt schriftelijk vastgelegd, doch ‘onder voorbehoud van …’.
Tussen de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst en van de notariële akte verlopen maximaal vier maanden. Immers, binnen deze termijn dienen de registratierechten te worden betaald. Enkel de notariële akte is een authentieke akte, die rechtszekerheid verschaft en als enige de mogelijkheid biedt om de overschrijving ervan te bekomen op het hypotheekkantoor.
Het werk en kosten van de notaris:
Tussen de ondertekening van de verkoopovereenkomst en het verlijden van de notariële akte zal de notaris alle nog nodige (waaronder een aantal wettelijk verplichte) opzoekingen doen en controles uitvoeren. Pas nadien zal de notariële akte kunnen getekend worden. Een afschrift van de notariële akte wordt nadien door de notaris overgemaakt aan het hypotheekkantoor waar de notariële akte wordt overgeschreven en vanaf dan is de verkoop ook tegenstelbaar aan derden.
De notaris zal er voor zorgen dat de aankoopakte zo snel mogelijk wordt overgeschreven. Binnen de 15 dagen na de ondertekening van de notariële akte zal de notaris er ook voor zorgen dat de registratierechten verschuldigd op de aankoop betaald worden aan het registratiekantoor. De koper moet deze registratierechten aan de notaris betalen vóór de akte wordt getekend, samen met de voorziene aktekosten en erelonen. De registratierechten zijn de aan de overheid verschuldigde belastingen bij overdracht van een onroerend goed. Ze worden berekend op basis van de verkoopprijs. Dit aan 3 procent voor de eigen eerste woning in Vlaanderen.
De algemene kosten van de akte zijn de kosten die de notaris moet maken voor kadastrale, hypothecaire, stedenbouwkundige en fiscale opzoekingen, … , de kosten van de neerlegging van de akte op het bevoegde hypotheekkantoor. Ze kunnen verschillen naargelang de complexiteit van het dossier en bedragen gemiddeld 800 à 1.000 euro. In bepaalde gevallen zijn er nog bijkomende kosten. Het ereloon van de notaris bij verkoop uit de hand is bepaald bij KB, proportioneel en degressief, hetgeen inhoudt dat het percentage kleiner wordt naargelang de verkoopprijs hoger is.
BouwRegister informeert kopers en (ver)bouwers 14-daags met een nieuwsbrief over de meest recente bouwinfo.
