18-01-2023
Beste (ver)bouwer,
BouwRegister stelt je graag, aan de hand van eigen berichtgeving en verwijzing naar enkele interessante artikels in de media, op de hoogte van recente bouwinfo.
VASTGOEDBAROMETER 2022 – MARKT KOELT LICHTJES AF – ANALYSE
De vastgoedmarkt begint stilaan af te koelen. Dat blijkt uit de meest recente Vastgoedbarometer van Notaris.be, de federatie van de notarissen. Op jaarbasis zijn de prijzen blijven stijgen in 2022, maar verrekend met de inflatie zijn de prijzen eigenlijk gedaald.
De gemiddelde prijzen stijgen dus nog wel, maar minder snel dan de inflatie. Zeker in de tweede helft van 2022 zagen we een serieuze afkoeling.
De daling van de activiteit is te wijten aan een cocktail van stijgende rentevoeten, forse energieprijzen, de inflatie en de oorlog in Oekraïne, steeds strengere energienormen en de renovatieverplichting vanaf 2023.
De rentevoeten zijn behoorlijk gestegen wat het vooral voor jonge mensen moeilijker maakt om te kopen. Toch is opvallend in Vlaanderen het aantal jonge kopers fors toegenomen. Bijna een op de drie kopers is jonger dan 30 jaar. De rentevoeten voor hun krediet zijn behoorlijk aan het stijgen en ze willen daarom nog snel het haalbare verzekeren. Vooral in Vlaanderen wagen jongeren de aankoop van hun eerste woning, nu de investeerders wat minder interesse hebben voor een appartement, laat staan een woonhuis.
Dalende vastgoedactiviteit 2022.
In het afgelopen jaar was het iets minder druk op de vastgoedmarkt. Zowel in België als in Vlaanderen daalde de vastgoedactiviteit met -2% in vergelijking met 2021. Vooral in de tweede helft van 2022 was het een stuk rustiger op de vastgoedmarkt: -7,1% minder transacties in het tweede semester van 2022 in vergelijking met de eerste helft van het jaar.
Het aantal transacties lag in 2022 toch nog wel een stuk hoger dan in de precorona-periode: in vergelijking met 2019 waren er in het afgelopen jaar +9,2% meer transacties.
De vastgoedactiviteit daalde het afgelopen jaar in alle Vlaamse provincies. Enkel in Oost-Vlaanderen was er een heel lichte stijging in vergelijking met 2021: +0,2%. De grootste daling was in West-Vlaanderen: -3,4%. In Vlaams-Brabant daalde de vastgoedactiviteit met -2,8%, in Antwerpen met -2,6% en in Limburg met -1,4%.
Wie op het punt staat om iets anders te kopen, heeft geen reden om te wachten. Niemand kan zeggen dat het over vijf jaar interessanter zal zijn om te kopen of verkopen. Het zou kunnen dat de prijzen nog meer gaan stabiliseren, maar je moet ook je dromen niet uitstellen omdat enkele factoren de markt nu beïnvloeden.
Minder investeerders – meer jonge kopers.
In Vlaanderen namen twintigers 32 procent van de transacties voor hun rekening, een stijging met een zesde tegenover 2021. Jonge gezinnen profiteren van het feit dat hun ouders wat voorzichtiger zijn geworden voor de aankoop van een verhuurwoning als investering.
50-plussers waren vroeger een concurrent van de jonge gezinnen voor de aankoop van een woning. Zij kijken nu de kat uit de boom, omdat het investeringslandschap wijzigt. Spaarboekjes en kasbons worden voor hen weer wat interessanter.
Investeerders zijn ook vooral geïnteresseerd in nieuwbouw. Ze profiteren dus niet van de dalende prijzen, die vooral op de secundaire markt te vinden zijn. Nieuwbouw wordt steeds duurder, gezien de stijgende bouwkosten en de nadelige complexiteit van een variabele prijsvorming (door een waaier van stijgende kosten van bouwmaterialen) die promotoren thans hanteren. Dat risico wensen de meeste investeerders niet te nemen.
In het gat dat de investeerders laten vallen springen de jonge gezinnen. Objectief bekeken is dat vreemd door de stijgende nominale prijzen, terwijl de inflatie meestal met een kleine vertraging in hun loon wordt verrekend. Bovendien verdubbelde de rente, en wordt de afbetaling dus zwaarder.
Ook de banken doen steeds moeilijker. Jonge gezinnen willen blijkbaar het risico van een verdere rentestijging vermijden, en beslissen nog snel hun kans te wagen.
Huis kost gemiddeld zowat 320.000 euro in België.
Hoeveel een huis nu gemiddeld kost is sterk afhankelijk van waar je in ons land wil verwerven. Een huis is gemiddeld het duurst in Brussel. Daar moet je gemiddeld ruim 575.000 euro neertellen, meer dan het dubbele van een gemiddeld huis in Wallonië. Een huis in Vlaanderen kost gemiddeld een kleine 350.000 euro, zowat 30.000 euro meer dan de gemiddelde prijs in het hele land.
Huizen zijn nu 8,2 procent duurder dan een jaar eerder, dat is iets minder dan de inflatie. Rekening houdend met die inflatie was er in de drie regio’s een prijsdaling: -1,8 procent in Vlaanderen, -3,1 procent in Brussel en -4,3 procent in Wallonië.
De gemiddelde prijs van een woonhuis zat in alle Vlaamse provincies in de lift. Uitschieters waren Oost-Vlaanderen (+9,3 tot een gemiddelde prijs van 334.630 euro), Antwerpen (+9% tot 377.582 euro) en Limburg (+8,9% tot 296.266 euro). In Vlaams-Brabant en West-Vlaanderen was de prijsstijging minder groot: +6,7% en +6,9%. De goedkoopste Vlaamse provincie is Limburg. Het is de enige Vlaamse provincie met een gemiddelde huizenprijs onder de 300.000 euro.
Rekening houdend met de inflatie daalde de prijs in alle Vlaamse provincies: van -3,3% in Vlaams-Brabant tot -0,7% in Oost-Vlaanderen.
Appartement kost gemiddeld 260.000 euro.
Een appartement kost in ons land gemiddeld 260.000 euro, een prijsstijging van +3,6 procent in vergelijking met 2021. Rekening houdend met de inflatie was er een prijsdaling van -6,4 procent. In Vlaanderen ligt dat aantal met gemiddeld ruim 267.000 euro net iets hoger. Een Waals appartement kost gemiddeld minder dan 200.000 euro. Rekening houdend met de inflatie was er in de drie regio’s een prijsdaling: -6,5 procent in Vlaanderen, -6,1 procent in Brussel en -4,1 procent in Wallonië.
Net als bij de huizen, zijn er ook bij de appartementen grote provinciale verschillen.
Lange tijd was West-Vlaanderen met de appartementen aan de kust de koploper, maar intussen vinden we de duurste gemiddelde prijs in Vlaams-Brabant waar je 287.000 euro moet neertellen voor een flat. Nipt gevolgd door West-Vlaanderen met een gemiddelde prijs van 283.000 euro.
Het heeft voor een stuk te maken met de rush – die ondertussen gaan liggen is – op appartementen aan de kust tijdens de coronajaren. In Vlaams-Brabant is de prijs voor huizen rond bijvoorbeeld Leuven zo hoog geworden dat veel mensen daar nu een appartement zoeken en dat drijft de prijzen er op.
Weinig spaargeld: van instapwoning naar later meer.
Wie in België vastgoed kocht in 2022, was gemiddeld 39,2 jaar oud.
Het probleem is niet de afbetalingscapaciteit maar het spaargeld, je eigen inbreng dus. Zodra je je op de huurmarkt begeeft, zit je eigenlijk in een vicieuze cirkel. Al het geld dat je aan huur betaalt, kun je niet meer sparen.
Huren is niet noodzakelijk slecht en is een keuze die vrijheid geeft. Maar als je wilt kopen, is het toch raadzaam eerst iets kleins te kopen als investering. Als je daar dan enkele jaren woont, heb je een deel van dat kapitaal afbetaald en dat kun je gebruiken als eigen inbreng voor je volgende woning. Er zijn nu noodzakelijke stappen naar het einddoel, een groter energiezuiniger en comfortabeler huis te verwerven.
Appartement met 1, 2 of 3 slaapkamers?
In 2022 zat vooral de gemiddelde prijs van een appartement met 2 slaapkamers in de lift: +7,1% t.o.v. 2021. Gemiddeld kostte een appartement met 2 slaapkamers in ons land 254.950 euro, zo’n 30% meer dan een appartement met 1 slaapkamer.
De gemiddelde prijs van een appartement met 3 slaapkamers daalde, ook voor inflatie, lichtjes in vergelijking met 2021: -0,4% naar een gemiddelde prijs van 326.350 euro. Gemiddeld kostte een appartement met 3 slaapkamers 28% meer dan eentje met 2 slaapkamers.
In Vlaanderen daalde de prijs van een appartement met 3 slaapkamers met -2,6% tot 324.300 euro. In de coronajaren was een appartement met 3 slaapkamers zeer gegeerd en steeg de prijs: +16,4% in 2020 en +6,3% in 2021. Voor corona - in 2019 - was er ook al een prijsdaling: -7,1%.
Appartementen: nieuwbouw of bestaand vastgoed?
In 2022 was 19,5% van de verkochte appartementen een nieuwbouwappartement. Dat was een laagste aandeel van de afgelopen 5 jaar. In 2022 speelde de stijging van de bouwkosten door de oorlog in Oekraïne een belangrijke rol en werd nieuwbouw werd een stuk duurder. Voor een bestaand appartement moesten koper rekening houden met een registratierecht van 3%. Bij nieuwbouw ging het meestal om het basistarief van 21% BTW.
Hierdoor kostte In België een nieuwbouwappartement gemiddeld 307.734 euro en een bestaand appartement gemiddeld 250.316 euro. In Vlaanderen betaalden kopers gemiddeld 319.907 euro voor een nieuwbouwappartement en 255.186 euro voor een bestaand appartement.
Gaan de gemiddelde woningprijzen nog stijgen of juist dalen?
In 2018 werd een stijging van de huizen- en appartementenprijzen ingezet, en hoewel die sindsdien gestaag gaat, zie je ook dat die stijging trager wordt. Volgens vastgoedkenners zal er zich nog een stijging voordoen, maar die zou minder zijn dan de voorbije jaren.
Toch wordt verwacht dat vastgoedprijzen redelijk stabiel zullen blijven. De laatste jaren zijn gewoon heel extreme prijzen geboden. Het was niet uitzonderlijk dat een woning te koop stond, dat er vijftig gegadigden waren en dat er twintig biedingen binnenkwamen die hoog boven de vraagprijs gingen. Deze extremen zijn gestopt.
Is het nog interessant om een tweede (investerings) woning te kopen?
Veel mensen kopen een tweede woning puur als investering, meestal om te verhuren.
Als je vandaag koopt, zal je waarschijnlijk op korte termijn minder meerwaarde creëren, maar vastgoed blijft beschouwd als een heel stabiele investering. Zeker op de lange termijn, zowel om er zelf in te wonen als om te verhuren.
Als je op pensioen gaat, en je vastgoed hebt dat volledig is afbetaald, betaal je geen huur of lening meer. Je huurinkomsten zijn dan ook echte inkomsten. Je bent dan bijna zelfvoorzienend. Als je dan je huis verkoopt, heb je nog steeds een mooie som binnen, of je daar nu een meerwaarde op hebt gecreëerd of niet.
Energiezuinigheid wordt steeds belangrijker!
De energiezuinigheid van een woning wordt een steeds belangrijkere factor op de vastgoedmarkt. Bij elke verkoop wordt een energieprestatiecertificaat (EPC) opgemaakt dat aangeeft hoe energiezuinig een woning is.
Het is geen verrassing dat woningen met een goede EPC-score (A of B) sneller in waarde stijgen. Voor kopers van een eigen woning betekent een goede score minder verbruikskosten, voor investeerders is de meerwaarde en de huurwaarde hoger.
In Vlaanderen steeg de gemiddelde prijs van een huis met een A-label in de laatste vijf jaar met +33,2%. Voor een appartement ging het om een stijging met +28,6% volgens cijfers van de notarisbarometer over 2022.
Het valt te verwachten dat de prijzen van energieverslindende huizen in de komende jaren onder druk zullen komen te staan. In 2022 was dat al het geval voor appartementen met F-label: ze werden al wat goedkoper in vergelijking met 2021.
In Vlaanderen is er sinds 2023 een renovatieplicht. Als je een woning koopt met de laagste EPC-waarde, moet je binnen de vijf jaar die woning renoveren om die waarde te verbeteren.
Maar de Vlaamse administratie en de banken belonen.
Koopt u een woning en wil u die energiezuiniger maken, dan moet u slechts 1% registratierechten betalen. Een voorwaarde is wel dat u geen andere woning of bouwgrond in volle eigendom heeft, tenzij u die gaat verkopen. Die termijn is inmiddels 3 jaar.
Koppelt u aan die aankoop een ingrijpende energetische renovatie of gaat u over tot een sloop en een energiezuinige heropbouw, dan zakt de registratiebelasting zelfs naar 1%. U moet vooruitziend die intentie tot een ingrijpende energetische renovatie best meteen laten opnemen in de notariële akte die bij de aankoop wordt opgemaakt.
Wie een lening afsluit voor de aankoop van een energiezuinige woning heeft ook bij de banken een streepje voor. Diverse banken belonen dit immers met een extra korting op het krediettarief.
Renovatiekrediet.
Het Vlaams renovatiekrediet kunt u aangaan bovenop de hypotheeklening die u bij de bank afsluit voor de aankoop van uw woning.
Wie een woning koopt en die binnen de vijf jaar renoveert, waardoor die energiezuiniger wordt, kan op (een deel van) de lening een rentesubsidie krijgen dat ondersteund wordt door het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap.
Hoe energiezuiniger de woning gerenoveerd wordt, hoe groter de rentesubsidie is. Voor een huis met als oorspronkelijke energielabel E of F dat binnen de vijf jaar naar energieniveau D zakt, kunt u via het Vlaams renovatiekrediet 20.000 euro lenen met een rentesubsidie van 2,0%. Zakt u naar energieniveau C, dan kunt u 30.000 euro lenen met een rentesubsidie van 2,5%. Daalt u naar niveau B, dan wordt dat 45.000 euro met een rentesubsidie van 3,0% en bij niveau A 60.000 euro met een rentesubsidie van 3,50%.
Voor een appartement wordt dat respectievelijk 10.000 euro met een rentesubsidie van 2,0% bij het bereiken van niveau D, 20.000 euro met een rentesubsidie van 2,50% bij het bereiken van niveau C, 30.000 euro met een rentesubsidie van 3,00% bij het bereiken van niveau B en 45.000 euro met een rentesubsidie van 3,50% bij het bereiken van niveau A.
Haalt u het vooropgestelde peil niet, dan moet u het overeenkomstige deel van het voordeel terugbetalen en krijgt u ook een boete. Denk dus op voorhand goed na.
Het belang van EPC-labels in 2023.
In het afgelopen jaar steeg de prijs van een appartement met een A-label met 19.251 euro. Vaak ging het om nieuwbouwappartementen waar de gestegen bouwkosten een belangrijke factor zijn. De vergroening zette zich vooral door bij appartementen. In 2022 hadden deze met een A- of B-label een marktaandeel van 46,7%. In 2021 ging het om 43,9 %.
Bij huizen is er nog veel werk aan de winkel. Het aandeel met een A- of B-label bedroeg in 2022 17,8%, in 2021 ging het om 16,5%.
Renovatieverplichting voor nieuwe eigenaars van woningen met een slecht energielabel.
Voor nieuwe eigenaars van energieverslindende woongebouwen (met energielabel E of F) start de renovatieverplichting.
Wooneenheden waarvan de akte verleden wordt vanaf 1 januari 2023, moeten binnen de vijf jaar na het verlijden van de akte, energielabel D of beter behalen. Ook bij het vestigen van een opstalrecht of erfpacht, geldt de renovatieverplichting. Dus alle woningen en appartementen die vanaf 2023 zijn aangekocht met label E of F, moeten verplicht gerenoveerd worden naar label D of beter, binnen de 5 jaar na aankoop.
Nieuwe eigenaars van energieverslindende woongebouwen (met een EPC-label E of F) zullen verplicht worden om binnen de 5 jaar na overdracht (zoals aankoop, erfpacht,...) de woning grondig energetisch te renoveren tot minimum EPC-label D. Dit moet bewezen worden met een nieuw EPC-attest. De termijn van 5 jaar start op de datum van het verlijden van de authentieke akte. Voorbeeld: als de akte verlijdt op 1 februari 2023 dan moet voor 1 februari 2028 aan de verplichting voldaan zijn. Indien het label niet tijdig behaald wordt, kan een administratieve geldboete opgelegd worden van 500 euro tot 200.000 euro. Er wordt dan een nieuwe termijn opgelegd waarbinnen het label moet behaald worden.
Bouwmaterialen worden nog duurder.
Door de gestegen energiekosten neemt de prijs van bouwmaterialen een nieuwe vlucht.
Er is een nieuwe golf van aanhoudende prijsstijgingen in de bouwsector. De aannemers krijgen van hun leveranciers van bouwmateriaal nieuwe prijzen doorgestuurd, die gelden vanaf 1 januari 2023. Het gaat om prijsstijgingen tot 20 procent voor betonproducten.
Materialen waarvan de productiekosten sterk afhangen van de energieprijzen, kennen de hoogste prijsstijging zoals cement, staal en beton. Producenten van dakpannen en cement hebben zelfs een tijd de productie stilgelegd, omdat ze door de geëxplodeerde energieprijzen met verlies draaiden. Nu verwerken ze de gestegen kostprijs in hun materiaalprijs.
Recordaantal faillissementen in de bouwsector.
Een recordaantal bouwbedrijven in ons land is in de laatste drie maanden van 2022 failliet gegaan. Dat blijkt uit de recentste gegevens van het Belgische statistiekbureau Statbel.
In heel 2022 waren er 1.937 faillissementen. Ten opzichte van het gemiddelde van de voorbije tien jaar lag het aantal faillissementen in de bouw in 2022 bijna 11 procent hoger. Vooral kleine bedrijven, zonder of met slechts een handvol werknemers, gingen over de kop.
De cijfers verbazen Bouwunie niet. Veel bedrijven werkten break-even of zelfs met verlies. Ten eerste moeten bouwbedrijven de lonen elk kwartaal indexeren. Ten tweede zagen de bouwbedrijven hun energie- en materiaalkosten in de voorbije maanden verder oplopen. Tot slot speelt het einde van de coronasteun mee. Tijdens de coronajaren konden bouwbedrijven rekenen op overheidssubsidies en moeten nu weer op eigen kracht verder.
Bewerkte bronnen:
Vastgoed Notarisbarometer 2022 - www.notaris.be
VRT NWS
Trends Vastgoedgids
