22-05-2024
Beste (ver)bouwer,
BouwRegister informeert kopers en (ver)bouwers maandelijks met een nieuwsbrief over de meest recente bouwinfo. In deze nieuwsbrief:
- Fiscale voordelen voor wie een woning koopt of verbouwt.
- Woonkrediet herfinancieren wordt goedkoper.
- Is betaalbaar wonen binnenkort onmogelijk?
- Bouwunie over recordaantal consumentenklachten bouw.
Fiscale voordelen voor wie een woning koopt of verbouwt.
De verplichtingen, gepaard gaand met steeds hogere kosten, bij kopen en renoveren wegen zwaar door bij het verwerven van een eigen woning. Bijvoorbeeld de renovatieplicht voor woningen met een lage energiescore en de verplichting om asbest te verwijderen, wanneer dat bloot komt te liggen bij werken of in slechte staat verkeert.
Maar naast al die verplichtingen zijn er ook nog altijd fiscale steunmaatregelen van de overheid voor woningkopers.
Verlaagd verkooprecht voor eigen en enige woning
Bij de aankoop van een woning betaalt u registratiebelastingen (verkooprecht). Het basistarief in Vlaanderen bedraagt 12 procent, maar bij de aankoop van je enige en eigen woning geldt sinds 1 januari 2022 een verlaagd tarief van 3 procent, onder bepaalde voorwaarden:
- Het moet gaan om een woning. De aankoop van een bouwgrond komt dus niet in aanmerking.
- Je dient door de aankoop de hele woning in volle eigendom te verwerven.
- Je moet je domicilie vestigen op het adres van de aangekochte woning, binnen een periode van drie jaar na het verlijden van de notariële aankoopakte.
- Je mag als koper niet voor 100 procent de volle eigenaar zijn van een andere woning of van een bouwgrond.
Het verlaagde tarief van 3 procent kan nog verder verminderd worden tot 1 procent wanneer je na de aankoop overgaat tot een ingrijpende energetische renovatie of een herbouw (deels of volledig) van de woning. Binnen een termijn van zes jaar moet je dan een EPB-aangifte indienen, waaruit blijkt dat de uitgevoerde werken voldoen aan de wettelijke vereisten.
Verlaagd btw-tarief bij sloop en heropbouw
Koopt je een oude woning die je afbreekt om op hetzelfde perceel te vervangen door een nieuwbouw, dan kom je onder bepaalde voorwaarden in aanmerking voor een verlaagd btw-tarief van 6 in plaats van 21 procent. Het verlaagde btw-tarief inzake afbraak en wederopbouw geldt enkel voor een particuliere bouwheer die zijn enige en eigen woning van maximaal 200 vierkante meter laat heropbouwen. Ook voor en particulier of rechtspersoon die een woning laat wederopbouwen die bestemd is voor sociale verhuur gedurende minstens vijftien jaar.
Verlaagd btw-tarief voor renovaties
Renoveert je een woning die meer dan tien jaar oud is, dan kunnen de werken uitgevoerd worden tegen een verlaagd btw-tarief van 6 procent in plaats van 21 procent. Voorbeelden van werken zijn: de vernieuwing van de centrale verwarming, het uitvoeren van isolatiewerken, het plaatsen van een nieuwe badkamer of het installeren van zonnepanelen, … Enkel renovatiewerken die uitgevoerd worden door een erkende aannemer komen in aanmerking.
Verlaagd btw-tarief voor warmtepompen
Plaats je in 2024 een warmtepomp? Dat kan nog tot eind december 2024 altijd een verlaagd btw-tarief van 6 procent, ook al is de woning minder dan tien jaar oud. Is de woning ouder dan tien jaar, dan valt de plaatsing van een warmtepomp onder het verlaagde btw-tarief van 6 procent voor renovaties.
Vermindering onroerende voorheffing
Onder bepaalde voorwaarden kan de jaarlijkse te betalen onroerende voorheffing – gedurende vijf jaar – verminderd worden wanneer de woning voldoende energiezuinig is, dus als het pand een voldoende laag E-peil heeft.
Deze vermindering kan worden toegekend voor een nieuwbouw, voor verbouwingen die gelijkgesteld zijn met een nieuwbouw en voor gebouwen die een ingrijpende energetische renovatie ondergaan. Het vereiste E-peil en andere voorwaarden variëren naargelang de aard van de werken en het tijdstip waarop de omgevingsvergunning werd aangevraagd.
Ook andere factoren kunnen leiden tot een vermindering van de onroerende voorheffing, zoals: meer gezinsbijslaggerechtigde kinderen, gezinsleden met een handicap, een bescheiden woning en sociale verhuring.
MEER INFO over deze onderwerpen vind je in de BOUWGIDS van BOUWREGISTER.
Woonkrediet herfinancieren wordt goedkoper.
De overheid heeft de zogenoemde wederbeleggingsvergoeding afgeschaft. Dat is de kost die je betaalt als je een hypothecaire lening hebt afgesloten met een vaste rentevoet, maar dan toch wil overstappen naar een lening met een lagere rentevoet. Het is iets wat massaal op verzoek van de ontleners gebeurt als de rentevoeten dalen. Banken kunnen zo'n herfinanciering van het hypothecair krediet toestaan, maar tot nu toe vroegen ze daar een vergoeding voor van drie maanden rente. Dat mogen ze dus niet meer doen.
Bij een hypothecaire lening met een vaste rentevoet worden in principe geen rentewijzingen doorgevoerd gedurende de gehele looptijd. Zijn de renteniveaus sinds het sluiten van de overeenkomst sterk gedaald, dan valt het te overwegen aan je bank een herziening of herfinanciering van je lopend krediet te vragen, waarbij er een nieuwe (lagere) rentevoet wordt vastgelegd.
Bij zo’n herfinanciering sluit de bank doorgaans het bestaande contract af en opent ze een nieuwe kredietovereenkomst. Daarvoor worden kosten aangerekend. Het is uiteraard de bedoeling dat de nieuwe (lagere) rentevoet die kosten compenseert. Anders heeft zo’n herziening geen zin.
Wanneer je aandringt op een herziening van het lopend woonkrediet bij je huidige bank, dan krijgt je daar wellicht niet de meest voordelige rentevoet in vergelijking met die van de concurrentie. De bank weet immers dat overstappen naar een andere bank extra kosten voor jou meebrengt.
Overstappen naar een andere bank?
Wanneer je een herfinanciering van je lopend woonkrediet overweegt, hoeft je niet bij dezelfde bank te blijven. Vind je elders een rentevoet die gevoelig lager ligt dan die binnen uw huidig contract, dan kun je daar een herfinanciering aanvragen. In dat geval wordt de bestaande overeenkomst bij je huidige bank geschrapt en wordt een nieuw contract bij de nieuwe bank opgesteld. Voor de herfinanciering bij een andere bank betaal je nog steeds een wederbeleggingsvergoeding van drie maanden intrest op het resterende bedrag aan je huidige bank. Daarnaast zijn er de ‘doorhalingskosten’ voor de schrapping van de bestaande hypotheek.
Hou er rekening mee dat je bij je nieuwe kredietverlener (opening) dossierkosten betaald en met de kosten van een nieuwe hypotheekvestiging.
Wat met je fiscaal voordeel?
Heb je een woonkrediet gesloten vóór 1 januari 2020, dan valt die wellicht nog onder het fiscaal voordelige woonbonussysteem. Wanneer je die bestaande lening laat herfinancieren, wijzigt er in principe niets aan dat fiscaal voordeel. Een herfinanciering wordt immers beschouwd als een voortzetting van de oorspronkelijke lening, waarop de woonbonus van toepassing blijft. Of je herfinanciert bij dezelfde of bij een andere bank, speelt geen enkele rol.
Belangrijk: het fiscaal voordeel van de woonbonus geldt enkel en alleen als de herfinanciering betrekking heeft op het openstaande saldo van de oude lening. Leen je om een of andere reden méér dan het bedrag dat nog openstaat, dan wordt de bijkomend geleende som beschouwd als een nieuwe lening, die niet meer in aanmerking komt voor de woonbonus.
Let op met het veranderen van lening en schuldsaldoverzekering
Ben je zwaar ziek geweest en beschouwen banken je ondertussen als ‘risicopatiënt’, dan verander je misschien maar beter niet van schuldsaldoverzekering. Vaak worden hypothecaire lening en schulsaldoverzekering aan elkaar gekoppeld. Kan je als je van bank verandert met je lening ook je huidige verzekering meenemen of moet je die ook aanpassen?
MEER INFO over LENEN vind je in de BOUWGIDS van BOUWREGISTER.
Is betaalbaar wonen binnenkort onmogelijk?
Als er niet wordt ingegrepen, zal betaalbaar wonen binnenkort onmogelijk zijn, wegens een tekort aan woningen. Dat benadrukken experten uit zowel de vastgoed- en bouwsector als de sociale woningsector en de private huurmarkt. Veertien experten pleiten in een open brief voor een totaalaanpak, waarin ruimte is voor experimenten in ‘een regelluw kader’.
De nieuwbouwmarkt krimpt, terwijl de vraag veel groter is dan het aanbod en er wordt amper initiatief genomen om dit probleem op te lossen, klinkt het.
We stellen een aantal aandachtspunten van de experten uit hun open brief op een rijtje:
Eigenaars, private huurders en sociale huurders.
‘Ons land telt vandaag zo'n 75 procent eigenaars, 20 procent private huurders en 5 procent ‘sociale huurders’. Maar die eerste categorie neemt af. De private huurders worden getroffen door steeds grotere betaalbaarheids- en kwaliteitsproblemen. De kandidaat-sociale huurders hebben te kampen met ellenlange wachtlijsten.’
Het beleid lijkt volgens de experten eerder tegen te werken.
‘De rentes gaan omhoog en er is minder afbetalingscapaciteit. Aan de andere zijde is er de aanbodkwestie. Systematisch raken er per jaar minder woningen gebouwd en vergund. Alle ondertekenaars van de open brief zien dat er niet snel een kentering zit aan te komen in die beperking van nieuw aanbod. Trage procedures, een krimpend aanbod en regels die niet afgestemd zijn op de huidige maatschappij zijn een deel van het probleem. Daarnaast moet er hoger en met een hogere dichtheid worden gebouwd, uiteraard met aandacht voor de juiste locaties en met kwalitatief openbaar domein en groen’.
Wanneer je voldoende loon en vermogen hebt, is het de traditie om een huis te kopen.
‘Potentiële kopers voelen steeds meer druk. We hebben voor dat eigenaarsmodel gekozen, maar we zien dat dat ook tegen het plafond botst, waarbij het aantal eigenaars afneemt.
De jongste daling van de woningprijzen dateert al van het begin van de jaren tachtig en dat was dan nog een zeer milde. In de afgelopen vijftig jaar zijn de prijzen bijna onafgebroken gestegen. In nominale termen zijn ze in die periode maal vijftien gegaan, in Vlaanderen zelfs maal achttien. Maar zelfs in reële termen, gecorrigeerd voor inflatie, zijn ze verdrievoudigd.
Er moet vanuit maatschappelijk en niet enkel financieel voor sociale woningen worden gegaan.
In de huurmarkt zitten de meest kwetsbaren, die zwakker staan op het vlak van inkomen. Zij worden het snelst geraakt en ervaren het eerst die verhoogde druk.
In de jongste vijftig jaar hebben de huizenprijzen geen noemenswaardige correctie gekend.
Er zijn goede redenen voor die onverwoestbaarheid, ook al worden huizen steeds meer onbetaalbaar.
-‘Een eerste reden houdt verband met de financiële vermogens van de Belgen. Die zijn bij de hoogste in Europa en dat zorgt er mee voor dat veel mensen hogere prijzen kunnen blijven betalen.’
-‘Daarnaast is er de relatief ‘saaie’ hypotheekmarkt. De meeste Belgen sluiten een woonkrediet met een vaste rentevoet af. Dat zorgt voor een zekere stabiliteit en de vastgoedleners zijn daarmee beschermd, ook als andere economische factoren zoals de rente hevig schommelen.’
-‘Een laatste belangrijke reden is de automatische indexering van de lonen en de andere inkomens. Dat de inkomens mee stijgen met de inflatie, zorgt ervoor dat hypotheeknemers beter de kredietaflossingen kunnen dragen die nodig zijn om duurdere woningen te kunnen kopen. De aflossingen van vaste rente leningen wegen dan minder zwaar, omdat het gezinsinkomen stijgt.’
Onze kinderen en kleinkinderen.
‘Men is vooral bezorgd over wat de huidige inwoners willen en verliest uit het oog dat er hele generaties nieuwe inwoners zijn die ook rechten hebben, maar vergeten worden in het hele debat. We zien verordeningen die steeds strenger worden. Elke gemeente maakt er nieuwe, schrapt woonuitbreidingsgebieden en gaat voor het beschermen van open ruimte, natuur en erfgoed. Dat zijn zeer nobele doelstellingen, maar als dat niet gecombineerd gaat met nieuwe bouwmogelijkheden in bepaalde zones, dan kom je in een fuik terecht en zie je dat er steeds minder bouwinitiatief mogelijk is.’
LEES de volledige OPEN BRIEF op VRT NWS
Bouwunie over recordaantal consumentenklachten bouw.
De Consumentenombudsdienst kreeg vorig jaar een recordaantal klachten binnen. Volgens de Ombudsdienst telt vooral de bouwsector het meest aantal klachten, met als gevolg een negatief beeld van het meerderheid van aannemers die wel goed werk leveren en waarover geen klachten zijn.
‘Om een idee te geven, eind vorig jaar waren er in ons land 162.939 actieve bouwbedrijven. Dit zet het aantal klachten over de bouw bij de Consumentenombudsdienst toch serieus in perspectief’, zegt Bouwunie-topman Jean-Pierre Waeytens. De bouworganisatie wil het aantal klachten evenwel niet minimaliseren. ‘Elke klacht is er één te veel en het is goed dat de consument dan met zijn klacht terecht kan’.
Bouwunie is lid van de Verzoeningscommissie Bouw die de volgende jaren zal uitgroeien tot een volwaardige Ombudsdienst Bouw. Dit moet het voor de consument bij eventuele problemen nog eenvoudiger maken.
Bouwunie benadrukt dat de consument zelf ook veel kan doen om problemen te vermijden. Een aannemer doorlichten voor je ermee in zee gaat bijvoorbeeld. Er zijn hiervoor handige checklists.
Begrijpbare discussiepunten of misverstanden
De bouw had de voorbije jaren af te rekenen met onverwachte abnormale sterk gestegen prijzen van de bouwmateriaalprijzen. Het slechte weer in 2023 leidde daarnaast tot vertragingen in de bouw, waaruit mogelijks ook klachten voortvloeiden.
Verzoeningscommissie bouw
Heb je vandaag als consument een technisch geschil met je aannemer, dan kan je terecht bij de Verzoeningscommissie Bouw. Dat geschil kan je proberen op te lossen via verzoening (dus niet in de rechtbank). De Verzoeningscommissie bestaat uit experten uit de sector.
Voor andere geschillen of klachten moet je je als consument vandaag richten tot de Consumentenombudsdienst. Eind vorige maand ondertekenden de leden van de Verzoeningscommissie, waaronder Bouwunie samen met de staatssecretaris voor Consumentenbescherming Alexia Bertrand en de Nationale Raad van de Orde van Architecten een engagementsverklaring om stapsgewijs te evolueren naar een Ombudsdienst voor de Bouw.
Er komt vanaf 2026 een federale ombudsdienst voor alle bouw- en verbouwgeschillen tussen consumenten en aannemers of architecten. De huidige Verzoeningscommissie Bouw wordt daarvoor uitgebouwd tot een volwaardige Ombudsdienst Bouw. Dat zijn de bouwsector en staatssecretaris voor Consumentenbescherming Alexia Bertrand (Open VLD) overeengekomen. Op dit moment worden klachten over bouwproblemen nog versnipperd behandeld.
Meer over de toekomstige Ombudsdienst Bouw op VRT NWS.
MEER INFO over de VERZOENINGSCOMMISSIE BOUW in de bouwgids van BouwRegister.
Check je aannemer
Op https://www.vinduwaannemer.be/weetjes/hoe-herken-je-een-goede-aannemer/ verzamelt Bouwunie tal van tips en tricks die consumenten kunnen helpen om een goede aannemer te herkennen. Zoals nagaan of de aannemer fiscale of sociale schulden heeft, of hij een redelijk voorschot vraagt, of die blijk geeft van vakkennis, of referenties kan voorleggen enzovoort.
Bronnen:
BouwRegister informeert kopers en (ver)bouwers met regelmaat met een nieuwsbrief over de meest recente bouwinfo. Hieronder vermelden we ook enkele actuele infobronnen:
VRT NWS – BELGA – BOUWUNIE – TRENDS – Nieuwsbrieven VLAAMSE OVERHEID
