18-06-2024
Beste (ver)bouwer,
BouwRegister informeert kopers en (ver)bouwers maandelijks met een nieuwsbrief over de meest recente bouwinfo. In deze nieuwsbrief:
Vlaming koopt liever afgewerkte nieuwbouw
Het aantal Vlamingen dat bereid is om een nieuwbouwwoning op plan aan te kopen, gaat snel achteruit. Dat blijkt uit een analyse van de verkoopcijfers van 2022, 2023 en het eerste kwartaal van 2024 bij de Vlaamse vastgoedspeler Heylen Vastgoed, gepubliceerd in Bouwkroniek: ‘Tot september 2022 kocht de Vlaming nog vlot nieuwbouw op plan. Maar vandaag is dit sterk gedaald, met steeds meer kopers die enkel een afgewerkte instapklare nieuwbouw willen kopen. Het kooppubliek voor nieuwbouw zijn vandaag niet de starters, maar vaak dertigers of veertigers.
Voor starters is een nieuwbouw vaak onhaalbaar door de gestegen rente en de oplopende bouwkost.
Kopers die nieuwbouw willen kopen en het zich kunnen permitteren, zetten de stap vandaag niet omdat er te weinig instapklaar aanbod nieuwbouw is. Dat betekent dat zij vandaag wachten en langer in hun huidige woningen blijven wonen. Die woningen zijn bijgevolg ook niet beschikbaar voor aankoop door starters. Op die manier blijven die starters aangewezen op de huurmarkt, waar de krapte ook enorm is en de prijzen ook blijven stijgen, wat opnieuw vreet aan de marge om te sparen voor de broodnodige eigen inbreng voor het verwerven van die eigen woonst.’
Dringend meer woningen nodig.
De voorjaarsvooruitzichten van de Nationale Bank brachten weinig verrassingen, behalve een opvallende waarschuwing dat de toegang tot betaalbaar wonen in het gedrang komt. Er is een grote nood aan extra woningen, maar beleidskeuzes beperken het aanbod.
De bevolking neemt verder toe en de gemiddelde gezinsgrootte daalt. Het aantal gezinnen is gestegen van ruim 4 miljoen in 2000 naar bijna 6 miljoen in 2024. De snelste weg naar het verbeteren van de woonkwaliteit en de betaalbaarheid is het verhogen van het woningaanbod. Het aantal afgeleverde bouwvergunningen zit al jaren in een dalende trend, van ruim 60.000 vergunningen in 2018 naar nog ruim 50.000 vergunningen in 2023. Door de stijging van de rentevoeten, de hogere bouwkosten en de tragere aflevering van vergunningen. Dat beperkte aanbod aan nieuwe woningen zet de betaalbaarheid van wonen onder druk. De aflossingskosten van een nieuwe hypotheek voor een gemiddeld huis zijn gestegen tot een piekniveau van bijna 30 procent van het netto beschikbaar inkomen.
‘In onze samenleving leeft het idee sterk dat de volgende generatie slechter af zal zijn. De koopkracht blijft nochtans stijgen. Het grote struikelblok is de steeds moeilijkere toegang tot betaalbaar wonen. Daar moeten we een debat over voeren. De prijs van een woning is veel hoger dan de bouwkosten. Dat is het gevolg van ons beleid van ruimtelijke ordening, de schaarste aan bouwgrond en de energienormen.’ Aldus Pierre Wunsch, de gouverneur van de Nationale Bank.
Deze nood aan nieuwe woningen komt naast de gigantische investeringen die nodig zijn om het woningpark klimaatneutraal te maken. De Nationale Bank schat die investeringen op 350 miljard euro.
Bouwunie roept banken op om hypotheekrentes te verlagen.
De afgelopen maanden stopten heel wat consumenten hun (ver)bouwplannen in de koelkast, onder meer door de fel gestegen hypothecaire rente. Met uiteraard grote gevolgen voor het werkvolume in de bouwsector, vooral bij woningbouwers en ruwbouwaannemers. Zo verwachtten begin dit jaar nog twee op drie bouwbedrijven een daling in het werkvolume.
De Europese Centrale Bank (ECB) besliste om de rente in euro te verlagen. ‘Dit is natuurlijk goed nieuws voor wie een hypothecaire lening heeft of wil aangaan. En meteen ook voor onze bouwsector. Want een lagere hypotheekrente kan zorgen voor meer bouw- en verbouwkriebels bij bouwheren. Maar natuurlijk moeten de banken dan effectief overgaan tot het verlagen van hun hypotheekrentes.’ Duidt Bouwunie-topman Jean-Pierre Waeytens in TRENDS.
Bouwunie roept de bankensector dan ook op om niet te talmen en tot actie over te gaan.
Minder vraag naar energieleningen.
Volgens Spaargids.be sloten de Belgen in het eerste trimester van 2024 zowat 156.000 nieuwe afbetalingskredieten af. Dat waren er 17% minder dan in dezelfde periode vorig jaar. Vooral het aantal toegekende leningen voor de financiering van woningrenovaties met het oog op een lagere energiefactuur – de zogenaamde energetische leningen – daalde fors.
Het gros van de afbetalingskredieten wordt nog altijd afgesloten voor de aankoop van een wagen. Veel minder vraag was er naar afbetalingskredieten voor energetische woningrenovaties. Hun aantal daalde enorm naar 7.852 kredietovereenkomsten, goed voor een totale waarde van 167 miljoen euro. Hypothecaire kredieten voor de aankoop en/of renovatie van een woning vallen wel buiten deze cijfers.
Spaargids Tip: Energieleningen vergelijken
Spaargids Tip: Verbouwingsleningen vergelijken
Renovatieplicht wel bij schenkingen of inbreng in gemeenschap; niet bij erven.
Sinds 1 januari 2023 geldt in Vlaanderen een renovatieverplichting bij de overdracht van residentiële gebouwen die slecht presteren in energiezuinigheid. Die plicht kan ook gevolgen hebben voor uw successie- of familiale planning.
De Vlaamse renovatieplicht is niet enkel van toepassing op aankopen van residentieel vastgoed, maar ook op andere notariële overdrachten in volle eigendom, waaronder schenkingen. Dat is eveneens zo bij ruil en bij het vestigen van een erfpacht of opstalrecht. Verkrijgt u een woning of een appartement uit een erfenis, dan rust daarop geen renovatieverplichting.
In het kader van een successieplanning schenken ouders vaak onroerende goederen aan hun kinderen. Op die manier kunnen eventuele hoge erfbelastingen bij een later overlijden vermeden worden. Geschonken panden maken geen deel uit van een nalatenschap. Een schenking kan dus een mooi fiscaal voordeel opleveren, maar de daaraan gekoppelde renovatieplicht kan alsnog op korte termijn leiden tot een financiële kater voor de begunstigden.
Door enkel de blote eigendom te schenken aan de kinderen, ontsnappen die aan de renovatieplicht.
De verplichting geldt enkel voor overdrachten in volle eigendom. Het voorbehouden van het vruchtgebruik heeft bovendien als voordeel dat de vruchtgebruiker het genot of de inkomsten (zoals huurgelden) blijft ontvangen.
Ook bij een inbreng door een echtgenoot van een eigen onroerend goed in de huwgemeenschap geldt de renovatieverplichting. De inbreng in de huwgemeenschap kun je ook beperken tot louter de blote eigendom, waardoor je niet valt onder de renovatieplicht.
Er zijn nog gevallen (uitzonderingen) waarbij de renovatieplicht niet geldt bij en notariële overdracht. Stel je vraag tijdig aan de notaris. Een eerste info is gratis.
Vlaamse woningen zijn nog altijd onvoldoende geïsoleerd.
Als we kijken naar privéwoningen, hebben bijna 44 procent van de huizen een EPC-score van E of slechter. Het betekent wel dat ruim 4 op de 10 huizen in Vlaanderen onder de renovatieplicht vallen, als we de EPC-cijfers extrapoleren. Appartementen doen het wel beter.
Er vallen dus nog heel wat huizen te renoveren in Vlaanderen, maar momenteel lijken we helemaal niet op weg om de doelstelling te halen die we onszelf hebben voorgespiegeld. Om die te bereiken zouden we elk jaar 100.000 woningen grondig moeten renoveren tot een A-label. Maar daarvoor zal heel wat meer nodig zijn dan premies of een renovatieverplichting. Om tegen 2050 enkel woningen met een A-label te hebben, moet elk jaar 3 procent van de bestaande woningen gerenoveerd worden. Maar de beschikbare cijfers wijzen erop dat we maar hooguit 1 procent van de Vlaamse woningen renoveren per jaar, en bovendien meestal niet tot label A.
EPB – Energie Prestatie en Binnenklimaat.
Wie bouwt of verbouwt, moet aan bepaalde eisen voldoen voor isolatie, ventilatie en verwarming. Dat moet ook in een document, een zogenoemd EPB-attest, vermeld staan.
De beroepsvereniging van energiedeskundigen OVED roept in een open brief op om de regels rond energieprestatiecertificaten en EPB-attesten sterk te vereenvoudigen. Volgens OVED zijn de huidige regels zo complex dat ze tot absurde en onwerkbare situaties leiden.
‘Een voorbeeld: denk aan een nieuwbouwhuis met een kelder, een gelijkvloers en een eerste verdieping. Mensen zetten daar een warmtepomp met vloerverwarming. De kelder hoeft niet geïsoleerd te worden, maar is wel met een trap verbonden met de rest van het huis. Als je dat zo laat, kan je zeggen: die wordt onrechtstreeks verwarmd door de vloerverwarming van het gelijkvloers.
Maar als je 1 keer per week in die kelder gaat drummen en daar enkel voor dat moment een kleine elektrische radiator zet, moet plots die hele keldervloer beschouwd worden als een elektrisch verwarmde vloer. Die scoort dan veel slechter in een EPB dan je vloerverwarming van voorheen. Eén elektrische radiator in je kelder en je energiescore is om zeep.
Of kijk naar dakisolatie: vaak is een dak wel degelijk goed geïsoleerd, maar ontbreken wel de documenten om dat te bewijzen. Het is ook niet altijd eenvoudig voor een expert om de dikte of het type van de aanwezige isolatie te achterhalen.‘
Wat zeggen politieke partijen over wonen?
Rond wonen zijn er twee grote knelpunten in ons land: de betaalbaarheid en het aanbod. Voor oplossingen focussen bijna alle politieke partijen op twee zaken: de registratierechten en verdichting. Experten hebben daar hun bedenkingen bij, wegens te beperkt.
Het aanbod moet in alle segmenten omhoog, zowel bij sociale woningen als private initiatieven.
Er is nog een andere belangrijke maatregel, namelijk de hervorming van het kadastraal inkomen (KI). Dat is de basis waarop vastgoed in ons land wordt belast. Volgens onderzoek houdt het KI allerlei ongelijkheden op de Belgische vastgoedmarkt in stand.
Meer over EPB:
Met de energieprestatie regelgeving wil de Vlaamse overheid energiezuinige, comfortabele gebouwen (nieuwbouw en renovatie) realiseren in Vlaanderen. Alle gebouwen waarvoor vanaf 1 januari 2006 een omgevingsvergunning werd ingediend (maar ook sommige meldingen) moeten voldoen aan de EPB regelgeving. Dat betekent dat deze gebouwen een bepaald niveau van thermische isolatie, energieprestatie (isolatie, energiezuinige verwarmingsinstallatie, ventilatie,...) en een gezond binnenklimaat moeten behalen.
INFORMEER JE OP BOUWREGISTER.BE
Meer over RENOVATIEPLICHT:
Nieuwe eigenaars van energieverslindende woonentiteiten (met een EPC-label E of F) (woningen of appartementen) zijn verplicht om binnen de 5 jaar na overdracht (zoals aankoop, erfpacht, ...) de woning grondig energetisch te renoveren tot minimum EPC-label D. Dit moet bewezen worden met een nieuw EPC.
INFORMEER JE OP BOUWREGISTER.BE
BouwRegister informeert kopers en (ver)bouwers met regelmaat met een nieuwsbrief over de meest recente bouwinfo. Hieronder vermelden we ook enkele actuele infobronnen:
VRT NWS – BELGA – BOUWUNIE – TRENDS – Nieuwsbrieven VLAAMSE OVERHEID - Spaargids.be
